هذا رى الاستاذ حمدى صبحى المحامى

حياكم الله وبياكم وجعل الجنة مثوانا ومثواكم
1-هل للدعاوى العينية العقارية كالفسخ والبطلان اشهار؟

ليست الإجابة على هذا السؤال بالأمر الهين حيث أنه بصيغته العامة يأخذنا لتفريعات عدة منها أن إجابة السؤال تختلف بالفعل عما إذا كان:-

1-أ- العقار يخضع للقانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى (السجل الشخصي ) المطبق في المدن الكبرى (القاهرة والاسكندرية)
ب- إذا كان العقار يخضع للقانون 142 لسنة 1964 بقانون 142 لسنة 1964 بقانون 142 لسنة 1964 بقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى قانون السجل العيني المطبق في أغلب القرى اليوم
2- في النظام المطبق فيه السجل الشخصي القانون 114 لسنة 46 وإن كان قد أوجب شهر هذه الدعاوي جميعا الا أنه لم يشترط شهرها قبل رفع الدعوى كما فعل قانون السجل العيني ومع ذلك تم استثناء دعوى صحة ونفاذ العقد بالتعديل الحادث للمادة 65 مرافعات من قبل المشرع بلزوم شهر عريضتها والا حكم بعدم القبول وذلك على التفصيل الآتي بيانه:

أولاً:- بالنسبة للعقارات الخاضعة للقانون 114/46 وهي التي تقع في المدن التي لم تطبق السجل العيني للآن
نعم للدعاوي العينية العقارية إشهارطبقاً لنص المدة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى
مادة15
يجب التاشير فى هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر و جودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع ، فاذا كان المحرر الاصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى و يجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق اى حق من الحقوق العينية العقارية أو التاشير بها على حسب الاحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية 0
و تحصل التاشيرات و التسجيلات المشار اليها بعد ( اعلان ) صحيفة الدعوى ( و قيدها ) بجدول المحكمة 0
(وهنا سنلاحظ أن النص اقتصر على الوجوب ولم يشترط حدوثه قبل رفع الدعوى أو يعلق قبولها على الشهر)
مادة 17
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التاشير بها ( ان حق المدعى اذا ما قرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التاشيربها )
ولايكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه ( بحسن نية ) قبل التاشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة
الاثر الرجعى للتسجيل
ولا يسرى حكم الفقرة الاولى من هذه المادة على الاحكام التي يتم التاشير بها بعد مضى ( خمس سنوات ) من تاريخ صيرورتها ( نهائية ) أو من تاريخ العمل بهذا القانون ايهما اطول 0
وهنا نلاحظ أنه فقط يترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم وهذا فقط هو الجزاء على التأخر في الشهر .
وأيضا طبقاً للمادة 9:- جميع التصرفات التي من شانها ( إنشاء ) حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أو زواله و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق ( التسجيل ) و يدخل فى هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل ( إن الحقوق المشار اليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها
ولا يكون للتصرفات ( غير المسجلة ) من الأثر سوى ( الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان
و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى به ، كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها فى قسم أو ناحية معينة 0 و يجوز لمن حصل على ( حكم نهائي لصالحه ) أن يطلب ( قصر التسجيل ) على القدر المقضى له به فى قسم أو ناحية معينة ولا تسرى الفقرتان السابقتان اذا كان التصرف المقتضى به من ( عقود المقايضة ) ( البدل
ثم جاءت المادة 65 مرافعات وأضافت حكما جديداً خاصاً بالصحة والنفاذ وهو عدم قبول الدعوى اذا لم تشهر صحيفتها وهو حكم خاص وقاصر على دعوى الصحة والنفاذ
مادة 65 - يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :-
1.
2.
3.
4. ..............
ولا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها.
وهنا لابد من التفرقة في السجل الشخصي وهو النظام الخاضع للقانون 114/46 وهذا ما يجلي الخلط دائم الحدوث في هذا الشق ألا وهو أنه ومع لزوم شهر دعاوى استحقاق او زوال حق من الحقوق العينية العقارية كالفسخ والبطلان و... فليس بلازمه شهرها قبل رفع الدعوى أو الحكم فيها حيث أن هذا حكم خاص بدعوى الصحة والنفاذ فيمكن شهر عريضة الدعوى مع الحكم بعد صدوره وكل ما في الأمر أنه يفضل التأشير أو تسجيل العريضة ليكون للحكم أثر رجعي في الاحتجاج به على الغير من تاريخ شهر العريضة اذا تم تسجيله والتأشير به خلال خمس سنوات من وقت صيرورة الحكم نهائي فهو ليس بلازم إذن لرفع هذه الدعاوى كما هو عليه الحال في دعوى الصحة والنفاذ ولكنه لازم لانتقال ملكية هذه الحقوق وحجيتها ولكن ليس هناك ما يمنع من إرجاء التأشير والتسجيل للعريضة إلى ما بعد الحكم في الدعوى وهنا لن يحكم بعدم القبول ولكن يخشى معه تغير وانتقال الحقوق بالشهر العقاري .
ثانياً:- بالنسبة للعقارات الخاضعة للقانون 142/64 وهي التي تقع في القري التي تم تطبيق السجل العيني بها
وهنا يختلف الأمر حيث أوجب المشرع صراحة ليس وجوب تسجيل هذه الدعاوى فقط بل اشترط قيدها ( القيد في السجل العيني يساوي الشهر في الشخصي) وتقديم شهادة بذلك وإلا حكم بعدم قبول الدعوى , مما جعلنا أمام حكم مختلف في هذه القرى وهذا ما يمليه طبيعة السجل العيني ذاته حيث أنه يعنى بالعقار وليس الاشخاص حيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل تبين كافة التصرفات التي ترد عليه فلابد أن تكون كافية بذاتها لبيان حالة العقار وما بقع عليه من تصرفات وذلك على التفصيل الآتي :-

مادة26
جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيئ من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى .
ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية .
ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .
مادة27
يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة الى غيرهم .
ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة .
مادة29
يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أى حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك والاقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .

(وإلى هنا تتطابق أحكام القانونين دون أدنى اختلاف يذكر ويبدأ في المادتين التاليتين م 32, 33 التفرد بأحكام خاصة والنص على ألا تقبل الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري ومساوتها بدعوى الصحة والنفاذ التي كانت وحدها التي تمثل استثناء وتنفرد بالشهر القبلي بل وزيد عليه بأن تتضمن الطلبات الختامية في هذه الدعاوى اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات)
مادة32
الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل العينى ولا تقبل الدعوى الا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات
مادة33
الدعاوى المشار اليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها الا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .
ويمنح المدعون فى هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فاذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .
من كل ما سبق نجد أنه اتفق القانونين على وجوب تسجيل أو قيد جميع الدعاوى العينية لتكون حجة على الغير ولكن حالة متى يتم الشهر
*لم يشترط القانون 114/46 الخاص بالسجل الشخصي الشهر للدعاوي العينية العقارية قبل رفع الدعوى غير الاستثناء الذي جاء به قانون المرافعات في المادة 65 والخاص بدعوى الصحة والنفاذ
*أما القانون 142/64 الخاص بالسجل العيني والمطبق اليوم على معظم القرى فقد أوجب قيد هذه الدعاوى كلها واحضار ما يفيد القيد والا حكم بعدم القبول .
واتمنى ان اكن وفقت في ردى فان وفقت فمن الله و إن أخطأت فمنى ومن الشيطان
دمتم بخير وجزيتم الجنة
حمدي صبحي
المحامي
إسكندرية
http://hamdysobhy.jeeran.com