بسم الله العدل وبهداه الحق
القول الفصل في إشهار عرائض الدعاوى العينية العقارية – ما لها وما عليها
حياكم الله وبياكم وجعل الجنة مثوانا ومثواكم
1-هل للدعاوى العينية العقارية كالفسخ والبطلان اشهار؟
ليست الإجابة على هذا السؤال بالأمر الهين حيث أنه بصيغته العامة يأخذنا لتفريعات عدة منها أن إجابة السؤال تختلف بالفعل عما إذا كان:-
1-أ- العقار يخضع للقانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى (السجل الشخصي ) المطبق في المدن الكبرى (القاهرة والاسكندرية)
ب- إذا كان العقار يخضع للقانون 142 لسنة 1964بنظام السجل العيني قانون السجل العيني المطبق في أغلب القرى اليوم
2- في النظام المطبق فيه السجل الشخصي القانون 114 لسنة 46 وإن كان قد أوجب شهر هذه الدعاوى جميعا إلا أنه لم يشترط شهرها قبل رفع الدعوى كما فعل قانون السجل العيني ومع ذلك تم استثناء دعوى صحة ونفاذ العقد بالتعديل الحادث للمادة 65 مرافعات من قبل المشرع بلزوم شه عريضتها والا حكم بعدم القبول وذلك على التفصيل الآتي بيانه:
أولاً:- بالنسبة للعقارات الخاضعة للقانون 114/46 وهي التي تقع في المدن التي لم تطبق السجل العيني للآن
نعم للدعاوى العينية العقارية إشهار طبقا لنص المدة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري
مادة15
يجب التاشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذي يتضمنه المحرر و جودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الالغاء أو الرجوع ، فاذا كان المحرر الاصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى و يجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق اى حق من الحقوق العينية العقارية أو التاشير بها على حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية 0
و تحصل التأشيرات و التسجيلات المشار إليها بعد ( إعلان ) صحيفة الدعوى ( و قيدها ) بجدول المحكمة 0
(وهنا سنلاحظ أن النص اقتصر على الوجوب ولم يشترط حدوثه قبل رفع الدعوى أو يعلق قبولها على الشهر)
مادة 17
يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15 أو التاشير بها ( ان حق المدعى اذا ما قرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التاشيربها )
ولايكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه ( بحسن نية ) قبل التاشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة
الاثر الرجعى للتسجيل
ولا يسرى حكم الفقرة الاولى من هذه المادة على الاحكام التي يتم التاشير بها بعد مضى ( خمس سنوات ) من تاريخ صيرورتها ( نهائية ) أو من تاريخ العمل بهذا القانون ايهما اطول 0
وهنا نلاحظ أنه فقط يترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم وهذا فقط هو الجزاء على التأخر في الشهر .
وأيضا طبقاً للمادة 9:- جميع التصرفات التي من شانها ( إنشاء ) حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أو زواله و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق ( التسجيل ) و يدخل فى هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل ( إن الحقوق المشار اليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين الشأن ولا بالنسبة إلى غيرها
ولا يكون للتصرفات ( غير المسجلة ) من الأثر سوى ( الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان
و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى به ، كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها فى قسم أو ناحية معينة 0 و يجوز لمن حصل على ( حكم نهائي لصالحه ) أن يطلب ( قصر التسجيل ) على القدر المقضى له به فى قسم أو ناحية معينة ولا تسرى الفقرتان السابقتان اذا كان التصرف المقتضى به من ( عقود المقايضة ) ( البدل
ثم جاءت المادة 65 مرافعات وأضافت حكما جديداً خاصاً بالصحة والنفاذ وهو عدم قبول الدعوى اذا لم تشهر صحيفتها وهو حكم خاص وقاصر على دعوى الصحة والنفاذ
مادة 65 - يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :-
1.
2.
3.
4. ..............
ولا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها.
وهنا لابد من التفرقة في السجل الشخصي وهو النظام الخاضع للقانون 114/46 وهذا ما يجلي الخلط دائم الحدوث في هذا الشق ألا وهو أنه ومع لزوم شهر دعاوى استحقاق او زوال حق من الحقوق العينية العقارية كالفسخ والبطلان و... فليس بلازمة شهرها قبل رفع الدعوى أو الحكم فيها حيث أن هذا حكم خاص بدعوى الصحة والنفاذ فيمكنشهر عريضة الدعوى مع الحكم بعد صدوره وكل ما في الأمر أنه يفضل التأشير أو تسجيل العريضة ليكون للحكم أثر رجعي في الاحتجاج به على الغير من تاريخ شهر العريضة اذا تم تسجيله والتأشير به خلال خمس سنوات من وقت صيرورة الحكم نهائي فهو ليس بلازم إذن لرفع هذه الدعاوى كما هو عليه الحال في دعوى الصحة والنفاذ ولكنه لازم لانتقال ملكية هذه الحقوق وحجيتها ولكن ليس هناك ما يمنع من إرجاء التأشير والتسجيل للعريضة إلى ما بعد الحكم في الدعوى وهنا لن يحكم بعدم القبول ولكن يخشى معه تغير وانتقال الحقوق بالشهر العقاري .
ثانياً:- بالنسبة للعقارات الخاضعة للقانون 142/64 وهي التي تقع في القري التي تم تطبيق السجل العيني بها
وهنا يختلف الأمر حيث أوجب المشرع صراحة ليس وجوب تسجيل هذه الدعاوى فقط بل اشترط قيدها ( القيد في السجل العيني يساوي الشهر في الشخصي) وتقديم شهادة بذلك وإلا حكم بعدم قبول الدعوى , مما جعلنا أمام حكم مختلف في هذه القرى وهذا ما يمليه طبيعة السجل العيني ذاته حيث أنه يعنى بالعقار وليس الاشخاص حيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل تبين كافة التصرفات التي ترد عليه فلابد أن تكون كافية بذاتها لبيان حالة العقار وما بقع عليه من تصرفات وذلك على التفصيل الآتي :-
مادة26
جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيئ من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى .
ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية .
ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .
ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .
مادة27
يجب كذلك قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة الى غيرهم .
ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة .
مادة29
يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أى حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك والاقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها .
ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم
(وإلى هنا تتطابق أحكام القانونين دون أدنى اختلاف يذكر ويبدأ في المادتين التاليتين م 32, 33 التفرد بأحكام خاصة والنص على ألا تقبل الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري ومساوتها بدعوى الصحة والنفاذ التي كانت وحدها التي تمثل استثناء وتنفرد بالشهر القبلي بل وزيد عليه بأن تتضمن الطلبات الختامية في هذه الدعاوى اجراء
التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات) مادة32
الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها يجب أن تتضمن الطلبات فيها إجراء التغيير في بيانات السجل العيني ولا تقبل الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأثير في السجل بمضمون هذه الطلبات
مادة33
الدعاوى المشار اليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها الا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات .
ويمنح المدعون فى هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذا التأشير فاذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشير توقف الدعوى .
من كل ما سبق نجد أنه اتفق القانونين على وجوب تسجيل أو قيد جميع الدعاوى العينية لتكون حجة على الغير ولكن حالة متى يتم الشهر
*لم يشترط القانون 114/46 الخاص بالسجل الشخصي الشهر للدعاوى العينية العقارية قبل رفع الدعوى غير الاستثناء الذي جاء به قانون المرافعات في المادة 65 والخاص بدعوى الصحة والنفاذ
*أما القانون 142/64 الخاص بالسجل العيني والمطبق اليوم على معظم القرى فقد أوجب قيد هذه الدعاوى كلها وإحضار ما يفيد القيد والا حكم بعدم القبول .
وأتمنى أن اكون وفقت في ردى فان وفقت فمن الله و إن أخطأت فمنى ومن الشيطان
دمتم بخير وجزيتم الجنة
حمدي صبحي
المحامي
إسكندرية
اما من وجهة نظرى انا/البسيونىمحمودابوعبده
ووجهة نظر زملائىجاءت المادة 65 من القانون رقم 13 لسنة 1968 قانون المرفعات وهى احدث من القانون114/46 الخاص بالسجل الشخصي و142/64 الخاص بالسجل العيني
وأضافت حكما جديداً خاصاً بالصحة والنفاذ وهو عدم قبول الدعوى اذا لم تشهر صحيفتها وهو حكم خاص وقاصر على دعوى الصحة والنفاذ وهذ القانون احدث من قانون الشهرا لعقارى والسجلالعينىوهنا لابد من التفرقة وهذا ما يجلي الخلط دائم الحدوث ألا وهو مع لزوم شهر دعاوى استحقاق او زوال حق من الحقوق العينية العقارية ومنها الفسخ فليس بلازمه شهرها قبل رفع الدعوى أو الحكم فيها حيث أن هذا حكم خاص بدعوى الصحة والنفاذ فيمكن شهر عريضة الدعوى مع الحكم بعد صدوره وكل ما في الأمر أنه يفضل التأشير أو تسجيل العريضة ليكون للحكم أثر رجعي في الاحتجاج به على الغير من تاريخ شهر العريضة اذا تم تسجيله والتأشير به خلال خمس سنوات من وقت صيرورة الحكم نهائي فهو ليس بلازم إذن لرفع هذه الدعاوى كما هو عليه الحال في دعوى الصحةوالنفاذ ولكنه لازم لانتقال ملكية هذه الحقوق وحجيتها ولكن ليس هناك ما يمنع من إرجاء التأشير والتسجيل للعريضة إبى ما بعد الحكم في الدعوى وهنا لن يحكم بعدم القبول ولكن يخشى معه تغير وانتقال الحقوق بالشهر العقاري
صحيفة افتتاح الدعوى :
(أ) بياناتها :
وجوببان المدعي في صحيفة دعواه وقائع الدعوى و طلباته فيها أسانيدها بياناوافي تتحدد به معالمها و خطوطها الرئيسية بما يتسم بقدر من الثبات 0 للمدعيأن يقدم من الطلبات العارضة ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعهأو ما يكون مكملا له أو مترتبا عليه أو متصلا به بما لا يقبل التجزئة 0شرطه استناد الطلبين الأصلي و العارض إلى السبب نفسه 0 للمدعي تغيير سببدعواه أو أنم يضيف إليه أو يعدله مع بقاء موضوعها على حاله 0 م 124 مرافعاتعلة ذلك 0
( الطعن رقم 667 لسنة 63 ق – جلسة 11/4/2000)
(ب) شهر صحيفة افتتاح الدعوى :
" نطاق هذا القيد "
-1طلب الحكم بصحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية 0 وجوب شهر هذاالطلب سواء اتخذ شكل دعوى مبتدأ أو قدم كطلب عارض أو طلب أنبنى عليه طلبتدخل في دعوى قائمة أو كان طلبا بإثبات اتفاق الخصوم على حق من هذه الحقوققدم كتابة أو ردد سفاهة في الجلسة 0 المادتان 65 , و 13 مرافعات المعدلتينبق 6 لسنة 1991 0 علة ذلك 0
( الطعن رقم 4685 لسنة 67 ق – جلسة 18/5/2000
2- وجوب شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية أو أيطلب يستهدف الحكم بصحة التعاقد على حق من تلك الحقوق سواء اتخذ شكل دعوىمبتدأ أو قدم كطلب عارض أو كان طلبا بإثبات اتفاق الخصم على صحة التعاقدعلى حق من هذه الحقوق قدم كتابة أو ردد شفاهة وأثبت في محضر الجلسة 0 جزاءعدم اتخاذ هذا الإجراء عدم قبول الدعوى 0 المواد 65/3 , 103/2 , 126مكررامرافعات 0
( الطعنان رقما 829 , و 1180 لسنة 69 ق – جلسة 13/6/2000)
3-قيد الشهر الوارد في المواد 65/3 , 103/2 , 126 مكررا مرافعات شروط إعمالهلا محل لإعماله على رفع الدعوى إذا كان المطروح فيها على المحكمة طلب آخرغير صحة التعاقد لو اقتضى الفصل فيه التعرض لصحة العقد الفصل فيها أولا 0علة ذلك
( الطعنات رقما 829 , و 1180 لسنة 69 ق – جلسة 13/6/2000)
ومن ثم ومن جماع ماتقدم وحسبما جاء باحكام النقض سالفة الذكر تكون قد قصرت اشهار عريضة الدعوى على دعوى صحة التعاقد فقط وهذا الاتجاه يتفق مع راى ورى زملاء الذين تعرضوا لهذا الموضوع بالشرح ومن ثم يخرج من الدعوىو اجبة الشهر دعوى الفسخ والبطلان والصوريه والتسليم وسوف نتناول بالشرح دعوى التسليم المكمله لدعوى الفسح مع التسليم وكذلك الصوريه
4-الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائي 0 عدم خضوعها للقيدالوارد في الماد 65/3, 103/2 , 126 مكررا مرافعات 0 إلغاء الحكم المطعونفيه الحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها 0صحيح 0 تصديه لنظر موضوع الدعوى و فصله فيه و عدم إعادتها لمحكمة أو ل درجة 0 مخالفة للقانون و خطأ في تطبيقه 0 علة ذلك 0
الطعنان رقما 829, 1180 لسنة 69 ق – جلسة 13/6/2000
" جواز شهر الصحيفة في تاريخ لاحق على رفع الدعوى "
إجراءالشهر المنصوص عليه في المواد 65/3, 103/2 , 126 مكررا مرافعات 0 ماهيته 0انتفاء صلته بالصفة أو المصلحة في الدعوى و عدم تعلقه بالحق في رفعه 0مؤداه 0 اعتبارها دفعا شكليا 0 خرجه من نطاق الدفع بعدم القبول المنصوصعليه في المادة 115 مرافعات 0
الطعنان رقما 829 , 1180 لسنة 69 ق – جلسة 13/6/2000)
ومن ثم يخرج من نطاق هذا الدفع باقى الدعوى وهى دعوى الفسخ والصوريه والبطلان
دفــــوع
الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفتها :
إجراءالشهر المنصوص عليه في المواد 65/3 و 103/2 , و 126 مكررا مرافعات ماهيتهانتفاء صلته بالصفة أو المصلحة في الدعوى وعدم تعلقه بالحق في رفعها 0مؤداه 0 اعتباره دفعا شكليا خروجه من نطاق الدفع بعدم القبول المنصوص عليهفي المادة 115 مرافعات 0
( الطعنان رقما 829 , 1180 لسنة 61 ق - جلسة 13/6/2000
شهر عريضة دعوى الصورية
هل يجب الدفع بعدم قبول دعوى الصورية لعدم شهر الصحفية ومدي تأثيره عليها
الرد :
تنص المادة 7 من قانون الشهر العقاري على أنه ( يجب التأثير على هامش سجل المحررات واجبة التسجيل بما يقدم ضدها من دعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فيها، فإذا كان المحرر الأصلي لم يسجل فتسجل تلك الدعاوى، وكذلك دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية يجب تسجيلها أو التأشيرة بها كما ذكر).
ويتبين من هذا النص أن الدعاوى إما أن تكون دعوى بطلان عقد، أو فسخه، أو إلغائه أو الرجوع فيه، وهذه الدعاوى ترفع من أحد العاقدين، أو من ورثته، أو ممن تلقى الحق عنه بسبب خاص، أو من زائنيه - وإما أن تكون دعوى استحقاق حق عيني عقاري فترفع من الغير.
وأن العقد المطلوب بطلانه أو فسخه أو إلغائه أو الرجوع فيه، أما أن يكون مسجلاً فيقتضي التأثير بما يقدم ضده من الدعاوى بهامش سجل المحررات - وإما أن يكون العقد غير مسجل، فيقتضي تسجيل عريضة الدعوى.
ولا محل طبعًا لتسجيل الدعوى إذا لم يكن العقد مسجلاً إلا احتياطًا من تسجيل العقد بعد رفعها.
تنص المادة 7 من قانون الشهر العقاري على أنه ( يجب التأشير على هامش سجل المحررات واجبة التسجيل بما يقدم ضدها من دعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فيها، فإذا كان المحرر الأصلي لم يسجل فتسجل تلك الدعاوى، وكذلك دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية يجب تسجيلها أو التأشير بها كما ذكر).
ويتبين من هذا النص أن الدعاوى إما أن تكون دعوى بطلان عقد، أو فسخه، أو إلغائه أو الرجوع فيه، وهذه الدعاوى ترفع من أحد العاقدين، أو من ورثته، أو ممن تلقى الحق عنه بسبب خاص، أو من دائنيه - وإما أن تكون دعوى استحقاق حق عيني عقاري فترفع من الغير.
وأن العقد المطلوب بطلانه أو فسخه أو إلغائه أو الرجوع فيه، أما أن يكون مسجلاً فيقتضي التأشير بما يقدم ضده من الدعاوى بهامش سجل المحررات - وإما أن يكون العقد غير مسجل، فيقتضي تسجيل عريضة الدعوى.
ولا محل طبعًا لتسجيل الدعوى إذا لم يكن العقد مسجلاً إلا احتياطًا من تسجيل العقد بعد رفعها.
ومن ثم فإذا كان العقد المطعون فيه مسجلاً فيقتضي التأشير بما يقدم ضده من دعاوى ، وإذا كان غير مسجل فلا يلزم التأشير – إلا إذا كان هناك خوف من أن تتم عملية التسجيل أثناء نظر الدعوى .
ومن ثم فإذا كان العقد المطعون فيه مسجلاً فيقتضي التأشير بما يقدم ضده من دعاوى ، وإذا كان غير مسجل فلا يلزم التأشير – إلا إذا كان هناك خوف من أن تتم عملية التسجيل أثناء نظر الدعوى .
ايها الاخوه والاخوات الزملاء الاعزاء كل عام وحضرتك جميعا بخير وفى نجاح مستمر هذا هو راى ورى الاستاذ/ حمدى صبحى اخ الكبير اشكره على مجهوده الكبير حول هذا البحث جعله الله له فى ميزان حسنته وادم الله عليه النجاح والصحه ونحن لن نقفل هذا الموضوع منتظرين من حضراتكم كل تفسير صاب او احكام تنطبق على هذا الموضوع او تفسير من محكمة النقض حول هذا الموضع وشكرا
ردا على السؤال القائل هل لدعوى الفسخ مع التسليم ودعوى الصورية والبطلان إشهار وهل الدف
رد مع اقتباس
ردا على السؤال القائل هل لدعوى الفسخ مع التسليم ودعوى الصورية والبطلان إشهار وهل الدف
المفضلات