[align=justify]الفرع الثالث
الاعتداء على مبدأ المساواة
كما أكدت المحكمة الدستورية العليا على أن القوانين الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن تشكل اعتداء على حق المساواة فقضت على انه " وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد استقر على أنه وإن كان مبدأ المساواة أمام القانون لا يعنى معاملة المواطنين جميعاً وفق قواعد موحدة ، ذلك أن التنظيم التشريعى قد ينطوي على تقسيم أو تصنيف أو تمييز سواء من خلال الأعباء التي يلقيها على البعض أو من خلال المزايا التي يمنحها لفئة دون غيرها ، إلا أن مناط دستورية هذا التنظيم ألا تنفصل نصوصه التي ينظم بها المشرع موضوعاً معيناً عن أهدافها ، ليكون اتصال الأغراض التي توخى تحقيقها بالوسائل التي لجأ إليها منطقياً وليس واهياً أو واهناً أو منتحلاً ، بما يخل بالأسس التي يقوم عليها التمييز المبرر دستورياً ، ومن ثم فإذا ما قام التماثل في المراكز القانونية التي تنتظم بعض فئات المواطنين ، وتساويهم بالتالى في العناصر التي تكونها ، استوجب ذلك وحدة القاعدة القانونية التي ينبغي تطبيقها في حقهم ، فإن خرج المشرع عن ذلك سقط في حمأة المخالفة الدستورية ، سواء كان خروجه هذا مقصوداً أو وقع عرضاً .
وحيث إن من المقرر أن العبرة في تقدير دستورية التشريع هي بتوافق أو اختلاف نصوصه وأحكام الدستور ومقتضياتها ، فإذا ما قرر المشرع حقاً معيناً وجب عليه وفقاً لمبدأى المساواة وصون الملكية الخاصة ، وقد أنزلهما الدستور ـ مكاناً عالياً ـ أن يضع القواعد التي تكفل المعاملة المتكافئة لأصحاب المراكز القانونية المتماثلة ، مع عدم المساس بحماية الملكية الخاصة . وسبيله إلى ذلك الأداة التشريعية الملائمة وإنفاذها من التاريخ المناسب ، فلا يسوغ له ـ من زاوية دستورية ـ أن يعطى هذا الحق لفئة دون أخرى من ذوى المراكز المتحدة في أركانها وعناصرها ، أو أن يعتدى على الملكية الخاصة ، فالدستور يسمو ولا يٌسمى عليه ، فإذا كان مقتضاه فتح باب إلى حق امتنع على المشرع أن يمنحه لبعض مستحقيه ويقبضه عن البعض الآخر
وحيث إنه متى كان ما تقدم ، وإذ تماثلت المراكز القانونية لمؤجرى الوحدات المفروشة جميعهم في علاقتهم بمستأجريها ، وكان المشرع في النص الطعين قد عمد إلى تقرير معاملة متميزة لمستأجرى المستشفيات وملحقاتها ، تتمخض في الوقت ذاته عن عبء يثقل كاهل مؤجريها وينال من ملكيتهم ، بأن قرر ـ استثناءً من القواعد العامة في إنهاء عقود الإيجار المفروش بانتهاء مدتها ـ امتداداً قانونياً لتلك العقود بذات الشروط والأجرة المنصوص عليها في العقد ، دون أن يستند في ذلك إلى أسس موضوعية ترتد إلى طبيعة العلاقة ألإيجاريه للأماكن المفروشة ، فإنه ينحل ـ والحالة هذه ـ إلى تمييز تحكمى يحظره الدستور . إذ أن الحماية التي أظل بها الدستور الملكية الخاصة لضمان صونها من العدوان عليها ، وفقاً لنص المادة (34) منه ، تمتد إلى الأموال جميعها دون تمييز بينها ." ( )
فالعقار الواحد قد يكون به شقة مؤجرة قبل سريان القانون 4 لسنة 1996 بمليمات ومحرر عقد الإيجار بالقرش والمليم كقيمة إيجاريه وفى ذات العين أكرم الله مالكها بإخراج احد المستأجرين وأجرها بعد سريان القانون 4 لسنة 1996 بمئات الجنيهات الأمر الذى يخل بالمساواة فقد تكون الشقة المؤجرة قديما بمليمات بموقع أحسن بالنسبة للعقار والشقة المؤجرة بالمئات قد تكون اقل مركزا من حيث الموقع بما يشكل إخلالا بالمساواة

المطلب الرابع
مدى دستورية الامتداد القانونى لعقود إيجار الأماكن
يثور التساؤل حول هل الامتداد القانونى لقوانين إيجار الأماكن يشكل اعتداءا على الدستور ام لا ؟
الواقع يؤكد أن الامتداد القانونى لقوانين إيجار الأماكن يشكل اعتداءا على حق الملكية فهو أفرغها من مضمونها بمنح المستأجرين حق الاستمرار في العين المستأجرة دون آى زيادة في القيمة ألإيجاريه بل وورثها لأبنائهم المقيمين معهم بما افرغ مضمون حق الملكية من فحواه فالمفروض أن للمالك سلطة الاستغلال والتى تمكنه من الحصول على مقابل لما يتنازل عنه للأغيار من ملكة إلا أن هناك شقق مؤجرة بملاليم وهو في الواقع تفوق بكثير إيجار شقق مجاورة تؤجر بآلاف الجنيهات بل يشكل هذا الامتداد اعتداء من قبل المشرع على حق الملكية الخاصة
ليس هذا فقط بل خالف المشرع طبيعة حق الإيجار واعتباره من الحقوق الشخصية وليست الحقوق العينية وولد حقوقا للمستأجر أقوى من حقوق المالك حتى أصبح الملاك عبيدا تحت سوط المستأجرين يخضعون للمبالغ التي يطلبونها حتى يتركوا ما يستأجرون بملاليم حتى وصل الأمر لمشاركة المالك في ملكة بالحصول على نسبة من ثمن العين المبيعه والمستأجرة للمستأجر حتى يسلمها المالك للمالك الجديد خالية ويبيع المستأجر شقته إيجارا إلى الغير ويتفاوض مع المالك الذى لا حول له ولا قوة إلا مقاسمة المستأجر فيما يدفعه المستأجر الجديد استغلال ، ونهب للحقوق ، و هدم للقواعد القانونية المألوفة
كما أن ذات الواقع القانونى السابق يؤكد أن الامتداد القانونى لعقود الإيجار – خاصة السابقة على سريان القانون 121 لسنة 1947 فيه اعتداء على حرية التعاقد فالمالك يتعاقد على مدة محدده للإيجار جعلها المشرع مؤبدة تنتهي برحمة المستأجر بالجلاء او بهدم العقار حتى وصل الأمر بالملاك لرغبتهم في تدمير ملكهم وتركة دون رعاية حتى يتهدم ويتخلص من كابوس الإيجار الاستثنائي فالمالك يخرب بيته بأيديه ليتخلص من ظلم فعله القانون
وأخيرا تجد في العقار القديم شقه فتح الهث على مالكها واستطاع أن يخرج مستأجرها فتجد التناقض الفادح الشقة المؤجرة بعد سريان القانون رقم 4 لسنة 1996 مؤجرة بآلاف الجنيهات والأخرى المجاورة مؤجرة بمليمات بما يشكل إخلال صارخ بمبدأ المساواة
فالمحكمة الدستورية بينت القيمة الفعلية للقوانين الاستثنائية التي ظلمت الملاك لصالح المستأجرين فقضت " إن النص المطعون فيه ، ليس إلا حلقة في اتجاه عام تبناه المشرع أمداً طويلاً في إطار من مفاهيم ، تمثل ظلماً لمؤجرين ما برح المستأجرون يرجحون عليهم مصالحهم ، متدثرين في ذلك بعباءة قوانين استثنائية ، جاوز واضعوها بها حدود الاعتدال ، فلا يكون مجتمعهم معها إلا متحيفاً حقوقاً ما كان يجوز الإضرار بها ، نائياً بالإجارة " مفروشاً "عن حدود متطلباتها ، وعلى الأخص ما تعلق منها بتعاون طرفيها اقتصادياً واجتماعياً ، حتى لا يكون صراعهما ـ بعد الدخول في الإجارة ـ إطاراً لها . " ( )
الواقع يؤكد عدم دستورية الامتداد القانونى لعقود الإيجار فيجب إلا ننتظر حتى يطعن بعدم دستورية تلك النصوص ويبدأ المشرع بمهمته في تعديل تلك النصوص بدلا من انتظار الفأس تقع في الرأس وتعالج المشكلة بطرقة سريعة وغير متأنية كما حدث بالنسبة للاماكن المؤجرة لغير السكنى والتى قضى بعدم دستوريتها فصدر سريعا القانون 6 لسنة 1997

المطلب الخامس
وسيله حل المشكلة
الواقع أن المشكلة الماثلة ليست بجديدة على المشرع المصرى فقد سبق له حل مشكلة الإيجار القديم من قبل في القانون 96 لسنة 1992 وذلك بالنسبة للأراضي الزراعية وهى تجربة رائدة قضت تماما على مشكلة الإيجار القديم بالنسبة للأراضي الزراعية فقد نص المشرع في المادة الأولى من هذا القانون على تعديل المادة 33 مكرر (ز) من القانون 178 لسنة 1952 والخاص بالإصلاح الزراعى فنص على انه " تنتهي عقود إيجار الأراضي الزراعية نقدا او مزروعة السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون بانتهاء السنة الزراعية 96/1997 ما لم يتفق على غير ذلك
ولا ينتهى عقد الإيجار بموت المؤجر أو المستأجر وإذا توفى المستأجر خلال المدة المبينة بالفقرة السابقة ينتقل حق الإيجار إلى ورثة المستأجر حتى انتهاء المدة السابقة
وتسرى أحكام القانون المدنى بما فيها ما يتعلق بتحديد القيمة ألإيجاريه على عقود الإيجار المذكورة في الفقرتين السابقتين عند انقضاء مدة السنوات الخمس المشار إليها
وإذا رغب المؤجر في بيع الأرض المؤجرة قبل انقضاء المدة المبينة في الفقرة الأولى كان للمستأجر ان يختار بين شرائها بالسعر الذى يتفق عليه ا وان يخلى الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة المتبقية من العقد ويحسب هذا المقابل بأربعين مثل الضريبة العقارية المقررة عن كل سنة زراعية ا وان يستمر مستأجر للأرض إلى حين انتهاء المدة المشار إليها في الفقرة الأولى "

كما نصت المادة الرابعة من ذات القانون على انه " تسرى القيمة ألإيجاريه للأراضي الزراعية المحددة باثنين وعشرين مثلا للضريبة العقارية السارية على عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون اعتبارا من أول السنة الزراعية التالية لهذا التاريخ "
فقد وضع المشرع في هذا القانون فترة انتقالية لكى يدرأ عن المستأجر عنصر المفاجئة ولكى يدبر شئونه و قدر المشرع تلك الفترة الانتقالية بمدة خمس سنوات بعدها تنتهى بقوة القانون العلائق ألإيجاريه وخلال الفترة الانتقالية رفع المشرع القيمة ألإيجاريه لتكون متماشية مع الواقع الفعلى فهذا الحل سيجعل المستأجرين يصلحون علاقاتهم بالملاك خلال الفترة الانتقالية حتى يؤجر لهم فيما بعد ذات العين وتؤدى ان يؤتى صاحب الملك حقه فيما يملك
إلا أن بعضا من الفقه رأى عدم جواز إتباع نفس الحل المنتهج لحل مشكلة إيجار الأراضي الزراعية فيرى أن تعديل العلاقات ألإيجاريه في المساكن تختلف عن تعديل العلاقة ألإيجاريه في الأراضي الزراعية‏,‏ ولهذا يجب دراسة الأمر بهدوء وبعناية حتي لا تحدث هزة في المجتمع‏,‏ وان يتم الأمر بشكل تدريجي وعلي فترات زمنية طويلة حتي نعود إلي الخضوع للقانون المدني في تنظيم هذه العلاقة‏,‏ وهذا هو الوضع الطبيعي‏,‏ وبذلك نتخلص من مثل هذه القوانين الاستثنائية التي أفسدت قطاع الإسكان‏.‏

النص المقترح :-
" تنتهى بقوة القانون عقود إيجار الأماكن سواء المؤجرة للسكنى ولغير إغراض السكنى السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون والتى لا يسرى عليها القانون رقم 4 لسنة 1996 بانتهاء خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم يتفق على غير ذلك
ولا ينتهى عقد الإيجار بموت المؤجر او المستأجر وإذا توفى المستأجر خلال المدة المبينة بالفقرة السابقة ينتقل حق الإيجار إلى ورثة المستأجر حتى انتهاء المدة السابقة
وتسرى أحكام القانون المدنى بما فيها ما يتعلق بتحديد القيمة ألإيجاريه على عقود الإيجار المذكورة في الفقرتين السابقتين عند انقضاء مدة السنوات الخمس المشار إليها
وإذا رغب المؤجر في بيع العين المؤجرة وحدها دون باقى العقار الموجودة به العين المؤجرة وذلك قبل انقضاء المدة المبينة في الفقرة الأولى كان للمستأجر أولوية في شراء العين المؤجرة وحدها "
وخلال الفترة الانتقالية يجب على المشرع رفع القيمة ألإيجاريه للعقارات المستأجرة لإغراض السكنى والغير خاضعة للقانون 4 لسنة 1996
ايجابيات المعالجة السابقة :-
يرى البعض ضرورة تحرير العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن حتي يعاد الثقة إلي قطاع الإسكان وجذب القطاع الخاص إليه‏,‏ بعد فشل نظام التمليك الذي لا يتناسب مع مستوي الدخل في مصر‏,‏ كما أن شركات بناء المساكن متعثرة في سداد القروض التي حصلت عليها من البنوك وتقدر بنحو‏48‏ مليار جنيه‏,‏ وان تصحيح العلاقة ألإيجاريه في المساكن ضرورة للعودة إلي المصالحة الشعبية وتكامل الأداء في المجتمع‏.‏ ( )
لا ينال من المعالجة السابقة زعم أن القيمة ألإيجاريه على المستأجرين ستكون كبيرة فملاك المساكن القديمة أفقر الملاك‏,‏ ولابد من حل جذري لمشكلتهم حتي تستقر أوضاعهم الاجتماعية ويزول الحقد بينهم وبين المستأجرين ولا داع للخوف من الإقدام علي هذه الخطوة حتي يتحقق التوازن لصالح الاستقرار في المــجتمع‏( )
وتحرير العلاقة ألإيجاريه بين الملاك والمستأجرين سوف يؤدى للايجابيات الآتية :-
أولا :- تلك المعالجة من قبل المشرع تدفع لزيادة الاستثمار في مجال العقارات فهذا يؤدى إلى زيادة الاستثمار العقارى في وقت أظلمت الأزمة الاقتصادية العالمية بظلامها الدامس على العالم وخاصة قطاع العقارات
ثانيا :- تلك المعالجة من قبل المشرع تدفع الملاك لإصلاح عقاراتهم الذين تقاعسوا عن إصلاحها وأهملوا عمدا فيها لعل العقار يتهدم او يتمكن المالك من الحصول على قرار إزالة للعقار ، ويأمل المالك في حالة صدور تلك المعالجة إلى بقاء عقاره كما هو بعد مرور الخمس سنوات لكى يتمكن من أن يجنى ثمار ملكة بل وتدفع تلك المعالجة الملاك لتجميل العقارات حتى يجذب المستأجر لدفع مبالغ اكبر في الإيجار
ثالثا :- تلك المعالجة من قبل المشرع تدفع المستثمرين إلى الاستثمار في مجال شراء العقارات القديمة وإعادة بنائها خاصة أن تلك العقارات منها الكثير في أماكن مميزة جدا بما يعيد الجمال للشارع المصرى وبما يساعد على تنفيذ التخطيط العمرانى خاصة وان كثير من تلك العقارات أما تدخل في خطوط التنظيم أو قد تكون مقامة عشوائيا كما ان إعادة بناء تلك العقارات تحل أزمة المرور من خلال إن العقارات الجديدة ستكون محتواه على جراجات تخفف العبء عن الوقوف في جوانب الشوارع
رابعا :- تلك المعالجة تخفف العبء عن كاهل القضاة للتخلص من كم هائل من القضايا المتنازع بشأنها بين الملاك والمستأجرين بسبب ما صنعته القوانين الاستثنائية من ظلم فتسنح المالك للمستأجر لعلة يخطأ أى خطأ يبرر طرده
فحل هذه المشكلة يجعل المستأجر في نطاقه الطبيعى كمستأجر وينصب المالك أسدا على عرينه
و يجب على المشرع أن يضع نصب عينية المستأجرين أيضا والذين لم يكن لهم مصدر مأوى غير العين المستأجرة فيجب عليه أن يضع نصا في القانون يجعل لهم أولوية في الحصول على الوحدات التي تقوم الدولة بتأجيرها أو بيعها
وهنا تتحمل الدولة بمسئوليتها المنوط بها بتحمل عبء محدودى الدخل بدلا من أن تزيح هذا العبء وتحمله إلى كاهل المؤجرين فتظلمهم وتضيع حقوقهم وتعصف بالمشروعية تحت إقدام المستأجرين
والادعاء بأن تلك المعالجة تؤدى إلى زيادة القيمة ألإيجاريه يرد عليه إن الإيجار نابع من عوامل كثيرة فارتفاع عموم الأسعار يجعل المالك في حاجة ماسة ان يعيش هو الأخر وسط ارتفاع الأسعار فيكفل له ملكة الدخل الملائم للمعيشة كما أن أسعار البناء والتشطيب إذ ما زادت نتيجة التضخم فهى رمز لضرورة زيادة القيمة ألإيجاريه فالقيمة ألإيجاريه هي ترجمة حقيقية لمستوى الأسعار السائدة
كما أن المعروض من الشقق التي تركها الكثيرون على اثر صدور المعالجة السابقة تؤدى الى زيادة المعروض للإيجار والتمليك من الشقق الآمر الذى يؤدى لخفض القيمة ألإيجاريه للأعيان خاصة القديمة ويظل التنافس بين العقار القديم بموقعة المتميز والفريد والعقارات المنشأة جديدا وخاصة في المدن الجديدة
والقول بترك تلك المعالجة للزمن هو انتهاك من المشرع للملاك لمصلحة المستأجرين ، انتهاك يرفضه الشرع والقانون ، والمشرع رغم علمه التام بهذه المشكلة ينتظر أن يكون الزمن كفيل بها بأن تزول معظم العقارات المؤجرة قبل سريان القانون 4 لسنة 1996 وهذا يعنى أن ننتظر مائة عام حتى تحل تلك المشكلة حلا من عند الله لا من عند المشرع
الخلاصة :-
هناك شبهه عدم دستورية للامتداد القانونى لعقود الإيجار وان أفضل وقت لعلاج هذه المشكلة هو الوقت الحالى وأفضل معالجة لتلك المشكلة هو إتباع نهج المشرع في معالجة إيجار الأراضى الزراعية بتعديل رقم 96 لسنة 1992 لقانون الإصلاح الزراعى
أحمد محمد أحمد البلتاجى
المستشار المساعد (أ)
هيئة قضايا الدولة - قسم النقض الضرائبي
الثلاثاء الموافق 26-1-2009[/align]