الكتاب الرابـــــــع

الملكية وما يتفرع عنها

القسم الأول

الملكيــــــــــــــــــــة

الباب الأول

الملكية وآثارها ووسائل حمايتها

الفصل الأول

نطــــاق الملكيـــة

مادة (1154): لمالك الشيء وحده في حدود القانون الشرعي حق الإنتفاع به واستعماله واستغلاله والتصرف فيه .

مادة (1155) : مالك الشيء يملك كل جزء فيه وكل عنصر من عناصره .

مادة (1156) : ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً أو عمقاً ويجوز الإتفاق على أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها وبما لا يتعارض مع ما ينظمه القانون .

مادة (1157) : لمالك الشـيء كل فوائده الأصلية والفرعية وملحقاته وتوابعه شرعاً وعرفاً مالم يوجد نص أو إتفاق على خلاف ذلك .

مادة (1158) : الفوائد الأصلية هي ما تولد عن الشيء نفسه كالولد والصوف واللبن والتمر وما إليهما والفوائد الفرعية هي ما نتج عن إستعمال الشيء وإستغلاله والتصرف في منافعه .

مادة (1159) : لا يجوز لأحد أن يحرم أحداً من ملكه إلا في الأحوال التي يقرها القانون الشرعي وبالطرق المنصوص عليها فيه وفي مقابل تعويض عادل .

الفصل الثاني

القيود التي ترد على الملكية

وحقوق الجــــــوار والشركــــــــــة

مادة (1160) : على المالك أن يراعي في استعمال حقوقه ما تقضي به القوانين المتعلقة بالمصلحة العامة أو المصلحة الخاصة.

مادة (1161) : ليس للمالك أن يغلو في استعمال حقوقه إلى حد يضر بملك الجار وليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار التي لا يمكن تجنبها .

مادة (1162) : للجار أن يطلب إزالة المضار المحدثة إذا تجاوزت الحد المألوف مع مراعاة الأعراف وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر والغرض الذي خصصت له ، ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون طلب إزالة الأضرار .

مادة (1163) : من أنشأ ساقية أو مصرفاً للماء في ملكه فلا يجوز لجيرانه استعمالها إلا إذا اتفقوا معه على ذلك بعارية أو نحوها فيطبق ما اتفقوا عليه ويعتبر اشتراك الجيران مع المالك في نفقات إنشائها وصيانتها دليلاً على رضاه .

مادة (1164) : يلزم صاحب الأرض أن يسمح بمرور المياه الكافية لري الأراضي البعيدة عن موارد المياه أو بمرور المياه الزائدة لصرفها في أقرب مصرف عمومي في مقابل تعويض عادل ، وإذا أصاب الأرض ضرر من ساقية أو مصرف يمر بها فإن لمالك الأرض أن يطلب تعويضاً كافياً عما أصابه من ضرر وليس لمن في ملكه حق مسيل أو اساحة أن يمنع المعتاد وإن أضر .

مادة (1165) : يلزم الشركاء في ساقية أو مصرف القيام بالإصلاحات الضرورية التي تلزمها لكي يمكن الإنتفاع بها أو منع ضررها ويجبر الشركاء على ذلك إذا طلبه أحدهم أو من وقع الضرر عليه ، ويكون إشتراكهم في النفقات كل بنسبة إنتفاعه .

مادة (1166) : لملاك الأراضي المحبوسة عن الطريق العام المرور في الأراضي المجاورة للوصول إليها بحسب العرف ، وينشأ الممر في الأرض التي يكون المرور فيها أخف ضرراً .

مادة (1167) : للجار الحق على جاره في وضع أعلام لأملاكهما المتلاصقة ( أوثاناً أو غيرها) وتكون نفقات التحديد مناصفة بينهما .

مادة (1168) : للمالك في الجدار المشترك أن يستعمله بحسب ما أعد له وله أن يضع فوقه عوارض ليسند عليها السقف دون أن يحمله فوق طاقته وإذا أصبح الجدار المشترك غير صالح للغرض الذي خصص له عادة فإن نفقة إصلاحه أو تجديده تكون على الشركاء كل بنسبة حصته فيه .

مادة (1169) : إذا كانت لأحد الشركاء في الجدار المشترك مصلحة في تعليته ، فإن له أن يعليه على نفقته وعليه عمل ما يلزم لجعل الجدار يتحمل زيادة العبىء الناشئ عن التعلية وصيانة الجزء المعلى وإذا كان الجدار غير صالح لتحمل التعلية ، فإن لمن يريد التعلية من الشركاء أن يعيد بناءه كله على نفقته مراعياً جعل الزيادة في سمكه في ناحية ملكه ويظل الجزء المجدد دون التعلية مشتركاً دون الرجوع على باقي الشركاء.

مادة (1170) : إذا أراد أحد الشركاء أن يكون شريكاً في التعلية التي أجراها شريكه في الجدار المشترك لزمه دفع نصيبه في النفقة وفي قيمة الزيادة في الأرض بسبب زيادة سمك الحائط .

مادة (1171) : الجدار بين بنائين لمن بين ثم لمن تؤيده القرائن المتعارف عليها ويقدم إتصال الجدار ببناء أحد الجارين ، ثم لذي الجذوع ، ثم لمن ليس إليه توجيه البناء أو نحو ذلك وإلا فهو مشترك بينهما .

مادة (1172) : ليس للجار أن يجبر جاره على تحويط ملكه ، ولا على النزول عن جزء من حائط أقامه في ملكه .

مادة (1173) : ليس للجار أن يفتح على ملك جاره نافذة دون أن يترك من ملكه مسافة متر تقاس من ظهر الحائط أو الخارجة منه ، ولا يشترط ترك مسافة عند إنشاء المناور التي تعلو قاعدتها عن قامة الإنسان العادي فلا تسمح لأحد بالرؤية الجارحة وإنما تسمح بنفوذ النور ومرور الهواء فقط ، وللجار أن يبني في ملكه وإن سد النور .

مادة (1174) : المصانع والآبار والآلات وجميع المحلات المضرة بالجيران ، يجب أن تراعى عند إنشائها المسافات التي تقضي بها القوانين واللوائح والشروط التي تفرضها .

مادة (1175) : يجبر رب السفل على إصلاحه لكي ينتفع صاحب العلو بعلوه ، فإن تمرد أو كان غائباً فلصاحب العلو أن يلجأ إلى القضاء ليأذن له بإصلاح السفل والرجوع على مالكه بما أنفق.

مادة (1176) : لكل من مالكي السفل والعلو أن يفعل في ملكه مالا يضر بالآخر في نفسه أو في ماله ، فإن فعل أحدهما ما يضر بالآخر وكان غير مألوف ضمن ما يترتب على ذلك .

مادة (1177) : السقف الذي يفصل بين السفـل والعلو شركة بينهما مالم يقم أحد المالكين الدليل على غير ذلك .

مادة (1178) : الأراضي الموات التي لم يملكها أحد ملكية خاصة ولا ظهر عليها أحياء قديم مباحة ويجوز تملكها ملكية خاصة بالإحياء طبقاً لما ينص عليه في بابه ولا يجوز الإحياء في حريم العين والبئر والمسيل والشجر والدار إلا لمالكها وحريم كل شيء مما ذكر بحسبه طبقاً لما يأتي في المادة (1245) أو طبقاً للمتعارف عليه .

مادة (1179): إذا شرط في عقد يفيد الملك شرط يرفع موجبه بطل العقد والشرط .

الفصل الثالث

الملكية الشائعة (شركة الأملاك)

الفرع الأول

تعريفها وأحكامها

مادة (1180) : الملكية الشائعة ( شركة الأملاك ) هي أن يملك إثنان أو أكثر مالاً عيناً أو ديناً بسبب من أسباب الملك .

مادة (1181) : الملكية الشائعة (شركة الأملاك) نوعان :-

1- إختيارية 2- قهرية

فالشركة الإختيارية : هي أن يملك الشركاء مالاً بتصرف إختياري شراء أو هبة أو وصية أو بخلط أموالهم بإختيارهم .

الشركة القهريـة : هي أن يملك الشركاء مالاً بالإرث أو بإختلاط أموالهم بغير إختيار منهم إختلاطاً لا يمكن معه تمييز مال كل منهم أن كان المال متحد الجنس أو يمكن تمييز مال كل منهم بمشقة وكلفة إن كان المال مختلف الجنس.

مادة (1182) : لكل واحد من الشركاء في الملك أن يتصرف في حصته كيف يشاء لشريكه مطلقاً ولغير شريكه بدون إذن الشريك الآخر إذا كان التصرف لا يضر نصيبه ، وبإذنه إذا كان التصرف يضر نصيبه وإذا تصرف الشريك في حصته بدون إذن شريكه مع تحقق الضرر كان لشريكه أن يبطل التصرف ، ولا يخل ما تقدم بحق الشريك في أخذ حصة شريكه المتصرف فيها بالشفعة طبقاً لشروطها المنصوص عليها في بابها .

مادة (1183) : ليس للشريك أن يجبر شريكه على التصرف في حصته له أو لغيره ، وتستثنى من ذلك حالة ما إذا كانت حصة الشريك مما لا ينتفع به فيجبر مالكها على بيعها لشريكه إذا طلب شراءها ، ويجبر الشريك على شرائها بثمن المثل إذا طلب مالكها بيعها له .

الفرع الثاني

إدارة المال المشترك

مادة (1184) : إدارة المال المشترك حق للشركاء مجتمعين ما لم يوجـــد إتفاق بينهم على غير ذلك.

مادة (1185) : أعمال الإدارة هي ما تعلق بصيانة المال وحفظه وإستغلاله ويؤخذ فيها برأي أغلبية الشركاء إذا كانت من الأعمال المعتادة ، وتحسب الأغلبية على أساس الانصباء لا على أساس عدد الشركاء ، وفي الأعمال غير المعتادة كإجراء تعديلات أو تغييرات أساسية في المال المشترك أو في الغرض الذي أعد له تلزم موافقة الشركاء جميعاً .

مادة (1186) : لأغلبية الشركاء إختيار مدير للمال المشترك من بين الشركاء أو من غيرهم ولها أن تضع شروطاً لحسن الإنتفاع بالمال واستغلاله ويسري النظام الذي تضعه الأغلبية على الشركاء وخلفائهم .

مادة (1187) : إذا اختلف على إدارة المال المشترك ، وكانت موافقة الشركاء جميعاً لازمة أو لم تتحقق الأغلبية في أحوال الإدارة المعتادة، كان لكل واحد من الشركاء أن يلجأ إلى القضاء ليأمر بما يراه صالحاً أو بتعيين مدير للمال المشترك إذا دعت الحاجة إلى ذلك .

مادة (1188) : على الشريك الذي يرغب في اللجوء إلى القضاء أن يعلن قراره إلى شركائه وإذا كانت لدى الشركاء قرارات أخرى أعلنوه بها وتعرض القرارات المختلفة على القضاء ليأمر بما يراه مناسباً من بينها مع إعطاء كفالات للمخالفين تضمن حقوقهم ، ويؤخذ في الإعتبار ما اتفقت عليه أغلبية الشركاء أو أكثريتهم وما عرض من كفالات .

مادة (1189) : لكل شريك الحق في أن يقوم بالأعمال اللازمة لصيانة المال المشترك وإعماره وحفظه ، وليس له الرجوع على باقي الشركاء إلا إذا حصل على موافقتهم أو حصل على إذن من القضاء مقدماً بإجراء الأعمال اللازمة أو كان العمل ضرورياً لا يحتمل التأخير أو ما جرى به العرف .

مادة (1190) : نفقات إدارة المال المشترك والضرائب والرسوم المفروضة عليه وكل التكاليف المقررة على المال المشترك وما يترتب على الشيوع من نفقات يتحملها الشركاء جميعاً كل بقدر نصيبه في المال مالم يوجد إتفاق أو نص يقضي بغير ذلك ولكل من الشركاء في المال المشترك ولمديره المعين طبقاً للأحكام المنصوص عليها في المادة (1186) أداؤها والرجوع بها على الشركاء كل بقدر حصته .

مادة (1191) : تعتبر حصة الشريك في يد الشريك الآخر أمانة لا يضمن تلفها إلا بتعد أو تقصير أو تفريط منه .

الفرع الثالث

التصرف في المال المشترك وما في حكمه

مادة (1192): إذا رغب أغلب الشركاء نصيباً في التصرف في المال الشائع وأعلنوا باقي الشركاء بقرارهم مع الأسباب الداعية إليه فاعترض عليه أو كان بعض الشركاء غائباً ولم يمكن إعلانه وكان المال مما لا يقبل القسمة بدون ضرر يلجأ الراغبون إلى القضاء ليأمر بالتصرف في المال مع تحقيق المصلحة ويقوم قرار القاضي بالتصرف طبقاً للشروط التي تحددها المحكمة مقام موافقة الشركاء جميعاً وللمتضرر من الأقلية حق اللجوء إلى القضاء للتظلم من قرار الأغلبية.

مادة (1193): إذا كانت الشركة في المال بين اثنين مناصفة وكان المال مما لا يقبل القسمة بدون ضرر ورغب أحدهما في التصرف فيه اعتبر ذلك في حكم رغبة الأغلبية ، وتتبع في شأنه الأحكام المنصوص عليها في المادة السابقة.

مادة (1194): إذا تهدم البناء وكانت أرضه تقبل القسمة بين الشركاء فلا يجبر أحد منهم على إعادة البناء في الأرض وإنما تقسم بينهم ، وإذا كانت الأرض لا تقبل القسمة بين الشركاء يلزمهم جميعاً إعادة البناء فيها ، فإن تمرد أحدهم أو كان غائباً أمر القاضي بناءً على طلب الراغبين في البناء بإعادته على نفقتهم ، ويحرم الشريك المتمرد أو الغائب من الإنتفاع بالبناء إلا إذا أدى حصته من المصاريف والنفقات نقداً أو من حصته في إستغلال البناء ولشريكه الإنتفاع بحصته حتى يستوفى ما غرم ، وإذا أعاد الشريك البناء بدون رضاء شريكه أو بدون إذن القضاء ولا ضرورة فلا رجوع له بشيء على شريكه ولا يحرم الشريك من الإنتفاع بحصته.

مادة (1195) : إذا اختل الحائط المشترك أو تهدم فإن كانت للشريكين حمولة لزمهما إعادة بنائه فإن تمرد الشريك أو كان غائباً كان لشريكه بإذن من القضاء إعادة بناء الحائط والرجوع على شريكه بنصيبه في النفقة والمصاريف ، وإن كان لأحد الشريكين حمولة على الحائط دون الآخر يجبر الآخر على إعادة البناء مطلقاً ، وإذا تمرد الشريك أو كان غائباً فلصاحب الحق بإذن القضاء إعادة البناء والرجوع على شريكه بنصيبه في النفقة والمصاريف ، وفي جميع الأحوال إذا أعاد الشريك بناء الحائط بدون رضاء شريكه وبدون إذن من القضاء ولا ضرورة فلا رجوع له بشيء على شريكه .

مادة (1196) : إذا تصرف الشريك في حصته في المال الشائع أو في بعضها للغير بعوض كان للشريك الآخر حق أخذها بالشفعة طبقاً لأحكامها المنصوص عليها في بابها .