حق الملكية
الفــرع الأول - نطـــاق حـــق الملكيــة
مـــادة ( 769 )
لمالك الشيء أن يستعمله وأن يستغله وأن يتصرف فيه ، في حدود القانون .
مـــادة ( 770 )
ملكية الشيء تشمل أجزاءه ، وثماره ، ومنتجاته ، وملحقاته ، ما لم يوجد نص أو تصرف قانوني يخالف ذلك.
مـــادة ( 771 )
ملكية الأرض تشمل ما تحتها وما فوقها إلى الحد المفيد في التمتع بها وفقاً للمألوف ، ما لم يوجد نص أو تصرف قانوني يخالف ذلك .
مـــادة ( 772 )
لا يُستملك ملك أحد إلا للمنفعة العامة وفي الأحوال وبالكيفية المنصوص عليها في القانون وبشرط تعويضه عنه تعويضاً عادلاً .
مـــادة ( 773 )
لا يجوز للمالك أن تكون له فتحات على ملك جاره إلا في الحدود التي يقررها القانون .
مـــادة ( 774 )
إذا تضمن التصرف القانوني شرطاً يمنع المتصرف إليه من التصرف في المـــال الذي اكتسب ملكيته بمقتضى ذلك التصرف ، أو يقيد حقه في التصرف فيه ، فلا يصح الشرط ما لم يكن مبنياً على باعث قوي ومقصوراً على مدة معقولة .
مـــادة ( 775 )
أ ) إذا كان الشرط المانع أو المقيد للتصرف صحيحاً ، وتصرف المشروط عليه بما يخالف الشرط ، جاز لكل من المشترط ومن تقرر الشرط لمصلحته إبطال التصرف .
ب ) ومع ذلك يصح التصرف المخالف للشرط إذا أقره المشترط وذلك ما لم يكن الشرط قد تقرر لمصلحة الغير.
مـــادة ( 776 )
أ ) لا يحتج بالشرط المانع أو المقيد للتصرف على الغير إلا إذا كان على علم به وقت التصرف أو كان في مقدوره أن يعلم به .
ب ) فإذا كان الشيء عقاراً وتم شهر التصرف الذي ورد به الشرط ، فيعتبر الغير عالماً بالشرط من وقت الشهر .
الفــرع الثانـي - الملكيـة الشائعـة
(أولا) أحــكام الشيــوع :
مـــادة ( 777 )
أ ) إذا تعــدد أصحاب الحق العيني على شيء ، غير مفرزة حصة كل منهم ، فهم شركاء على الشيوع وتكون حصصهم متساوية ما لم يثبت غير ذلك .
ب ) وتسري النصوص التالية على الملكية الشائعة ، كما تسري على الحقوق العينية الشائعة الأخرى ، ما لم تتعارض مع طبيعة الحق أو مع ما يقرره القانون .
مـــادة ( 778 )
أ ) لكل شريك الحــق في استعمال الشيء الشائع واستغلاله بقدر حصته وبمراعاة حقوق شركائه .
ب ) وله أن يتصرف في حصته الشائعة .
مـــادة ( 779 )
تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق أو نص في القانون على خلاف ذلك .
مـــادة ( 780 )
أ ) لأغلبية الشركاء ، على أساس قيمة الحصص ، أن تقوم بأعمال الإدارة المعتـــادة ولها أن تعين من الشركاء أو من غيرهم مديراً يقوم بهذه الأعمال . ولها أن تضع نظاماً للإدارة .
ب ) ويسري ما تتخذه الأغلبية على جميع الشركاء وخلفائهم سواء كان الخلف عاماً أو خاصاً .
مـــادة ( 781 )
إذا لم تتوفر الأغلبية المنصوص عليها في المـــادة السابقة ، فللمحكمة بناء على طلب أي شريك أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة أو المصلحة ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع .
مـــادة ( 782 )
إذا تولى أحد الشركاء عملاً من أعمال الإدارة المعتادة ولم تعترض عليه أغلبية الشركاء في وقت مناسب ، اعتبر فيما قام به نائبا عن الجميع ، فإذا اعترضت الأغلبية لا ينفذ تصرف الشريك في حق باقي الشركاء .
مـــادة ( 783 )
أ ) للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد لـه ما يجاوز الإدارة المعتادة ، على أن يخطروا باقي الشركاء بذلك القرار بكتاب مسجل بعلم الوصول بدون مظروف قبل إحداث التغيير أو التعديل ، ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال ثلاثين يوماً من وقت الإخطار .
ب ) وللمحكمة إذا اعتمدت قرار الأغلبية ، أن تقرر ما تراه مناسباً من التدابير ، ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من تعويضات .
مـــادة ( 784 )
لكل شريك الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء الشائع ، وذلك دون حاجة لموافقة باقي الشركاء .
مـــادة ( 785 )
نفقات حفظ الشيء الشائع وإدارته وسائر التكاليف المقررة عليه يتحملها جميع الشركاء كل بنسبة حصته ، ما لم يتفق الشركاء جميعا على غيره أو يقضي القانون بخلافه .
مـــادة ( 786 )
للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية ، وكانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء ، وعليهم أن يخطروا باقي الشركاء بقرارهم بكتاب مسجل بعلم الوصول بدون مظروف ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال سـتين يوماً من وقت الإخطـار ، وللمحكمـة تبعاً للظروف التصريح بالتصرف أو رفضه .
مـــادة ( 787 )
في الحالات التي ينص فيها القانون على حق أغلبية الشركاء في الإدارة غير المعتادة أو التصرف ، فلا تتوفر الأغلبية في شريك واحد مهما بلغت حصته في المال .
مـــادة ( 788 )
إذا تصـــرف الشريك في جزء مفرز من المال الشائع ، فلا يكون للتصرف أثر ، فيما يتعلق بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى ، إلا إذا وقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب الشريك المتصرف .
مـــادة ( 789 )
أ ) للشريك في المنقول الشائع أو في المجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التي باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة ، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بالبيع بكتاب مسجل بعلم الوصول بدون مظروف ، ويتم الاسترداد بكتاب مسجل بعلم الوصول بدون مظروف يوجه إلى كل من البائع والمشتري ، ويحل المسترد محل المشتري في جميع حقوقه والتـزاماته إذا هو عوضه عن كل ما أنفقه .
ب ) وإذا تعدد المستردون فلكل منهم أن يسترد بنسبة حصته .
(ثانيـا) انقضـاء الشيـوع بالقسمـة :
مـــادة ( 790 )
أ ) لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء فــي الشيوع بمقتضى نص في القانون أو بمقتضى تصرف قانوني . ولا يجوز الإجبار على البقاء في الشيوع بمقتضى تصرف قانوني إلى أجل يجاوز خمس سنين . فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة سرى الإجبار في حق الشريك وفي حق من يخلفه .
ب ) ومع ذلك فللمحكمة ، بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بالبقاء في الشيوع مدة تحددها أو بالاستمرار فيه إلى أجل لاحق للأجل المشروط وذلك متى كانت القسمة العاجلة ضارة بمصالح الشــركاء ، كما لها أن تأمــر بالقسمة قبل انقضاء الأجل المشروط إذا وجد سبب قوي يبرر ذلك .
مـــادة ( 791 )
أ ) للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة المال الشائع بالطريقة التي يرونها ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك .
ب ) فإذا كان بين الشركاء ناقص الأهلية أو غائب أو مفقود وجب مراعاة الإجراءات التي نص عليها القانون في هذا الشأن .
مـــادة ( 792 )
أ ) للمتقاسم الحق في طلب إبطال القسمة التي تمت بالتراضي إذا لحقه منها غبن يزيد على الخمس ، ويكون التقدير حسب قيم الأشياء وقت القسمة .
ب ) لا تسمع دعوى الإبطال بمرور سنة من وقت القسمة .
ج ) وللمدعى عليه أن يمنع الإبطال إذا أكمل للمدعي نقداً أو عيناً ما نقص من نصيبه .
مـــادة ( 793 )
ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الصغرى المدنية . وللمحكمة أن تندب خبيراً أو أكثر لإفراز الأنصبة إذا كان المال يقبل القسمة عيناً دون نقص كبير في قيمته .
مـــادة ( 794 )
أ ) تكون الأنصبة على أساس أصغر حصة ولو كانت القسمة جزئية .
ب ) ويجب أن يجنب لكل شريك نصيبه إذا اتفق الشركاء على ذلك ، أو تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة ، ويكمل ما نقص من قيمة النصيب العيني بمعدل يدفعه من يحصل على نصيب أكبر من قيمة حصته .
مـــادة ( 795 )
أ ) تـفصل المحكمة الصغرى المدنية في المنازعات التي تتعلق بتكوين الحصص وفي كل المنازعات الأخرى التي تدخل في اختصاصها .
ب ) فإذا قامت منازعات لا تدخل في اختصاص تلك المحكمة ، كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الكبرى المدنية ، وأن تعين لهم الجلسة التي يحضرون فيها ، وتوقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائياً في تلك المنازعات .
مـــادة ( 796 )
أ ) متى انتهى الفصل في المنازعات وكانت الحصص قد عينت بطريق التجنيب ، أصدرت المحكمة الصغرى المدنية حكماً بإعطاء كل شريك النصيب المقرر الذي آل إليه .
ب ) فإن كانت الحصص لم تعين بطريق التجنيب ، تجري القسمة بطريق الاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في محضرها وتصدر حكماً بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز .
مـــادة ( 797 )
أ ) إذا كانت قسمة المال عيناً غير ممكنة أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمته ، حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد طبقاً للإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية .
ب ) ويجــوز للمحكمة أن تأمر بقصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا ذلك بالإجماع .
مـــادة ( 798 )
أ ) يجب على الشركاء ، سواء كانت القسمة قضائية أو اتفاقية ، أن يدخلوا الدائنـين المشهـرة حقوقهم قبل رفع الدعوى أو قبل إبرام القسمة الاتفاقية ، وإلا كانت القسمة غير نافذة في حقهم .
ب ) ولدائني كل شريــك أن يعارضـوا في أن تتم القسمة القضائية في غيبتهم ، وتكون المعارضة بكتاب مسجل بعلم الوصول بدون مظروف يوجه إلى جميع الشركاء . ويجب على الشركاء طلب إدخال من عارض من الدائنين في الدعوى ، وإلا كانت القسمة غير نافذة في حقهم .
مـــادة ( 799 )
يعتبر المتقاسم مالكاً وحده للنصيب المفرز الذي اختص به في القسمة .
وتكون ملكيته خالصة من كل حق رتبه غيره من الشركاء ما لم يكن الحق قد تقرر بإجماع الشركاء أو بأغلبيتهم وفقاً للقانون .
مـــادة ( 800 )
إذا كانت حصة الشريك ، قبل القسمة ، مثقلة بحق عيني ، ترتب على القسمة أن يثقل هذا الحق نصيب الشريك المفرز أو جزءاً مما وقع في هذا النصيب يعادل قيمة الحصة التي كانت مثقلة بالحق ، وتعين المحكمة هذا الجزء عند عدم اتفاق ذوي الشأن .
مـــادة ( 801 )
أ ) يضمن كل متقاسم للآخر ما يقع في النصيب الذي اختص به من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة .
ب ) فإذا استحق نصيب المتقاسم كله أو بعضه ، كان له أن يطلب فسخ القسمة وإجــراء قسمــة جديدة إذا كان ذلك ممكناً دون ضرر لباقي المتقاسمين أو للغير . فإن لم يطلب الفسخ أو تعذر إجراء قسمة جديدة كان لمستحق الضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه على أساس قيمة الأموال المقسومة جميعا وقت الاستحقاق .
ويكون كل متقاسم ملزماً بنسبة حصته ، فإذا كان أحدهم معسراً وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرين .
مـــادة ( 802 )
يضمن المتقاسم ما يقع لغيره من المتقاسمين من تعرض أو استحقاق لسبب لاحق للقسمة يرجع إلى فعله ، ويلتـزم بتعويض مستحق الضمان عما نقص من نصيبه مقدراً وقت الاستحقاق ، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك .
مـــادة ( 803 )
مع عدم الإخلال بما تقضي به المـــادة السابقة لا يكون للضمان محل إذا وجد اتفاق صريح على الإعفاء منه في الحالة الخاصة التي نشأ عنها أو كان الاستحقاق راجعاً إلى خطأ المتقاسم نفسه .
(ثالثــا) قسمــة المهايــأة :
مـــادة ( 804 )
أ ) للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن ينتفع كل منهم بجزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع مدة معينة متنازلا ًً لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء . ولا يصح هذا الاتفــاق لمدة تزيد على خمس سنوات يجوز تجديدها باتفاق آخر مستقـل .
ب ) فإذا لم يتفق على مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد .
ج ) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة انقلبت قسمة نهائية ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك . وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة .
مـــادة ( 805 )
للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن يتناوب كل منهم الانتفاع به لمدة تتناسب مع حصته .
مـــادة ( 806 )
للشركاء أثناء إجراءات القسمة النهائية أن يتفقوا على قسمة المال الشائع مهايأة بينهم حتى تتم القسمة النهائية، فإذا تعذر اتفاقهم على قسمة مهايأة جاز للمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بها .
مـــادة ( 807 )
تخضع قسمة المهايأة من حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتـزاماتهم ومن حيث الاحتجاج بها على الغير لأحكام عقد الإيجار ما لم تتعارض هذه الأحكام مع طبيعة القسمة .
(رابعـا) الشيـوع الإجبــاري :
مـــادة ( 808 )
إذا تبين من الغرض الذي أعد له المال الشائع أنه يجب أن يبقى شائعاً ، فليس للشريك أن يطلب قسمته ولا أن يتصرف في حصته تصرفاً يتعارض مع ذلك الغرض .
(خامسـا) ملكيـة الأســرة :
مـــادة ( 809 )
لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل أو المصلحة ، أن يتفقوا كتابة على إنشاء ملكية للأسرة ، وتتكون هذه الملكية إما من تركة ورثوها واتفقــوا على جعلها كلها أو بعضها ملكاً للأسرة ، وإما من أي مال آخر مملوك لهم اتفقوا على إدخاله في هذه الملكية .
مـــادة ( 810 )
يجــوز الاتفاق على إنشاء ملكية الأسرة لمدة لا تزيد على خمس عشرة سنة ، على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة الإذن له في إخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتفق عليه إذا وجد مبرر قوي لذلك .
وإذا لم يكن للملكية المذكورة أجل معين ، كان لكل شريك أن يخرج نصيبه منها بعد ستة اشهر من يوم أن يعلن إلى الشركاء رغبته في إخراج نصيبه .
مـــادة ( 811 )
ليس للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة ، ولا يجوز لأي شريك أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعا .
وإذا تملك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء برضاء هذا الشريك أو جبراً عنه ، فلا يكون الأجنبي شريكاً في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء باقي الشركاء .
مـــادة ( 812 )
للشركاء أصحاب القدر الأكبر من قيمة الحصص أن يعينوا من بينهم للإدارة واحداً أو أكثر ، وللمدير أن يدخل على ملكية الأسرة من التغيير في الغرض الذي أعد له المال المشترك ما يحسن به طرق الانتفاع بهذا المال ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك .
ويكون عزل المدير بالطريقة التي عين بها ولو اتفق على غير ذلك ، كما يجوز للمحكمة أن تعزلـه بناء على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوي يبرر هذا العزل .
مـــادة ( 813 )
فيما عدا الأحكام السابقة تنطبق قواعد الملكية الشائعة وقواعد الوكالة وأحكام التركة على ملكية الأسرة .
(سادسـا) ملكيـة الطبقـات والشقـق :
مـــادة ( 814 )
يجوز إنشاء المباني بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها .
مـــادة ( 815 )
أ ) تســري نصوص المواد التالية على المباني المقامة طبقاً للمادة السابقة ، وعلى كل بناء أو مجموعة أبنية ، لعدة أشخاص ، كل منهم يملك جزءاً مفرزاً وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة .
ب ) ومن يملك جزءاً مفرزاً يعتبر مالكاً حصة شائعة في الأجزاء المشتركة ما لم يثبت خلاف ذلك .
ج ) وتعتبر الحصص الشائعة من ملحقات الجزء المفرز .
مـــادة ( 816 )
1 - تشمل الأجزاء المشتركة : الأرض ، وهيكل البناء ، وأجزاءه وملحقاته غير المعدة للاستعمال الخاص بأحد الملاك ، وتشمل بوجه خاص :
أ ) الأرض المقام عليها البناء ، والأفنية ، والممرات الخارجية ، والحدائق ومواقف السيارات .
ب ) أساسات البناء ، والأسقف ، والأعمدة المعدة لحملها ، والجدران الرئيسية .
ج ) المداخل ، والممرات الداخلية ، والسلالم ، والمصاعد .
د ) الأماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء .
هـ ) الأماكن المخصصة للخدمات المشتركة .
و ) كل أنواع الأنابيب والأجهزة ، إلا ما كان منها داخل أحد الأجزاء المفرزة وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء .
2 - كل ما سبق ما لم يرد في سندات الملك ما يخالفه .
مـــادة ( 817 )
أ ) الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك فقط ، تكون ملكاً مشتركاً لهؤلاء الملاك .
ب ) وبوجه خاص تكون الحواجز الفاصلة بين جزئين من أجزاء الطبقة ملكاً مشتركاً لمالكيها .
مـــادة ( 818 )
تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزاً ، وتقدر قيمة هذا الجزء على أساس مساحته وموقعه وقت إنشاء البناء .
مـــادة ( 819 )
الأجزاء المشتركة لا تقبل القسمة ، ولا يجوز للمالك أن يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء الذي يملكه مفرزاً ، والتصرف في الجزء المفرز يشمل حصة المتصرف في الأجزاء الشائعة .
مـــادة ( 820 )
أ ) للملاك بأغلبيــة ثلاثة أرباع الأنصبة أن يضعوا نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته .
ب ) ولا يجوز أن تفرض في النظام قيود على ملكية الأجزاء المفرزة أو المشتركة لا يبررها تخصص هذه الأجزاء أو موقعها .
مـــادة ( 821 )
لكل مالــك أن يتصــرف فــي الجــزء المفـــرز الـــذي يملكه ، ولـه أن يستعمله وأن يستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه أو مع ما أعد لـــه .
مـــادة ( 822 )
لكل مالك ، في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزاً أن يستعمل الأجزاء المشتركة ، فيما خصصت له ، مع مراعاة حقوق غيره من الملاك .
مـــادة ( 823 )
أ ) يجوز لكل مالك أن يحدث على نفقته تعديلاً في الأجزاء المشتركة إذا كــان من شأنه تحسين الانتفاع بتلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين .
ب ) ويجـب ، قبـل إحـداث التعديل ، الحصول على موافقة الجمعية العمومية للاتحاد وفقاً لنص المادة (836) ، وفي حالة عدم وجود اتحاد ، الحصول على موافقة أغلبية ثلاثة أرباع الأنصبة ، فإذا لم يحصل على الموافقة كان له أن يطلب من المحكمة التصريح له بإجرائه .
مـــادة ( 824 )
لا يجوز لأي مالك أن يقوم بعمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهره الخارجي .
مـــادة ( 825 )
أ ) نفقات حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها يتحملها جميع الملاك كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء .
ب ) ومع ذلك فنفقات الخدمات المشتركة ، التي تخص بعض الملاك أو يتفاوت الانتفاع بها تفاوتاً واضحاً توزع بنسبة ما يعود منها على كل طبقة أو شقة من منفعة .
جـ ) كل ذلك ما لم يتفق على خلافه .
مـــادة ( 826 )
أ ) يجــوز للملاك بأغلبية الأنصبــة ، أن يكوّنوا ، اتحاداً لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به .
ب ) ومع ذلك يعتبر اتحاد الملاك قائماً بقوة القانون إذا زاد عدد ملاك العقار على أربعة ملاك . وفي تطبيق أحكام هذه الفقرة إذا تعدد الأشخاص الذين يملكون معا طبقة أو شقة أو بناء في مجموعة أبنية فإنهم يعتبرون مالكاً واحداً وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم لتـنفيذ الإجراءات اللازمة لإنشاء اتحاد الملاك . فإذا لم يتفقوا فللمحكمة بناء على طلب أحدهم أو بناء على طلب أي من ذوي الشأن تعيين من يمثلهم .
ج ) إذا لــم يقــم الملاك بإتمام الإجراءات اللازمة لإنشاء اتحاد الملاك في حالة ما إذا كان وجوده إجباريا بقوة القانون ، كان لأي منهم أو لأي من ذوي الشأن أن يطلب من المحكمة إتمام هذه الإجراءات ، ويدخل في الإجراءات الأمر بتوثيق اتفاق تكوين الاتحاد أمام كاتب العدل طبقاً للمـــادة (827) وكذلك تعيين مدير للاتحاد .
مـــادة ( 827 )
أ ) يكـون للاتحاد شخصية اعتبارية من تاريخ توثيق اتفاق تكوينه أمام كاتب العدل .
ب ) وينظم قرار يصدره وزير العــدل والشئون الإسلامية أحكام توثيق اتفاق تكوين اتحاد الملاك .
مـــادة ( 828 )
إذا لم يوجد اتحاد ملاك تكون إدارة الأجزاء المشتركة وفقاً لما يتم الاتفاق عليه في النظام المنصوص عليه في المـــادة (820) ، وما ورد في الأحكام العامة في إدارة الملكية الشائعة .
مـــادة ( 829 )
إذا وجد اتحاد الملاك ، تسري النصوص التالية واللائحة العامة لإدارة ملكيــة الطبقات والشقق التي تصدر بقرار من وزير العدل والشئون الإسلامية .
مـــادة ( 830 )
أ ) يجوز لاتحاد الملاك أن يمتلك طبقة أو شقة أو أكثر ملكية مفرزة ، ويكون له أن يتصرف فيها .
ب ) ولا يكون للاتحاد بسبب ملكية بعض الأجزاء المفرزة أصوات في الجمعية العمومية .
مـــادة ( 831 )
يعتبر اتحاد الملاك حارساً على الأجزاء المشتركة ، ويكون مسئولاً بهذه الصفة عن الأضرار التي تلحق الملاك أو الغير ، دون اخلال بحقه في الرجوع على غيره وفقاً للقانون .
مـــادة ( 832 )
أ ) تـتكون الجمعية العمومية من جميع الملاك .
ب ) وإذا تعــدد الأشخــاص الذين يملكون معا طبقة أو شقة أو بناء في مجموعة أبنية ، فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكاً واحداً ، وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم فيها . فإذا لم يتفقوا فللمحكمة ، بناء على طلب أحدهم أو على طلب مدير الاتحاد أن تعين من يمثلهم .
مـــادة ( 833 )
أ ) لكل مالك عدد من الأصــوات في الجمعية العمومية يتناسب مع حصته في الأجزاء المشتركة .
ب ) ومع ذلك فإذا كانت حصة المالك تزيد على النصف ، أنقص عدد ماله من أصوات إلى ما يساوي مجموع أصوات باقي الملاك .
مـــادة ( 834 )
أ ) يجوز للمالك أن يوكل غيره في حضور اجتماعات الجمعية العمومية والتصويت فيها .
ب ) ولا يجوز لشخص واحـد أن يكـون وكيلاً عن أكثر من مالك ، كما لا يجوز لمن له عدد من الأصوات مساو لأصوات باقي الأعضاء أن يكون وكيلاً عن غيره .
ج ) ولا يجوز لمدير الاتحاد ولا لأحد معاونيه ولا لأزواجهم أن يكونوا وكلاء عن الملاك .
مـــادة ( 835 )
تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ما للحاضرين من أصوات ، ما لم ينص القانون على غير ذلك .
مـــادة ( 836 )
تصـدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء في شأن :-
أ ) التفويض في اتخــاذ قــرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها أغلبية أصوات الحاضرين .
ب ) تعيين أو عزل مدير الاتحاد أو أعضاء مجلس الإدارة .
ج ) التصريــح لأحد الملاك بإحداث تعديل في الأجزاء المشتركة وفقاً لنص المـــادة (823) .
د ) تعديــل نســب توزيع النفقــات المنصــوص عليهــا في الفقرة الثانية من المـــادة (825) إذا أصبح هذا التعديل ضرورياً بسبب تغيير تخصيص بعض الطبقات أو الشقق .
هـ ) شروط تـنفيذ الأعمال التي تفرضها القوانين أو اللوائح .
و ) الشروط التي يتم بها التصرف في الأجزاء المشتركة إذا أصبح هذا التصرف واجباً تفرضه القوانين أو اللوائح .
ز ) تجديـــد البناء في حالة الهلاك كلياً أو جزئياً ، وتوزيع نفقاته على الملاك .
مـــادة ( 837 )
عند هلاك البناء كلياً أو جزئياً ، يخصص ما قد يستحق بسببه لأعمال التجديد ما لم توافق أغلبية الملاك على غير ذلك .
مـــادة ( 838 )
تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات جميع الأعضاء في شأن :-
أ ) وضع نظام للملكية لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته أو تعديله .
ب ) إحداث تعديل أو تغيير أو إضافة في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار . وعلى الجمعية في هذه الحالة أن تقرر بنفس الأغلبية توزيع نفقات ما قررته من أعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما استحدث .
ولا يجوز لأي مالك أن يمنع أو يعطل تـنفيذ ما قررته الجمعية ولو اقتضى هذا التـنفيذ القيام بأعمال داخل طبقته أو شقته . ولمن يلحقه ضرر بسبب تـنفيــذ الأعمال التي قررتها الجمعية الحق في مطالبة الاتحاد بالتعويض .
ج ) التصرفات العقارية التي من شأنها كسب أو نقل أو ترتيب حق من الحقوق العينية بالنسبة للأجزاء المشتركة باستثناء التصرفات المنصوص عليها في المـــادة (836) بند (و) .
د ) تملك الاتحاد جزءاً من الأجزاء المفرزة ، والتصرف فيما يملكه من هذه الأجزاء .
مـــادة ( 839 )
تصدر قرارات الجمعية العمومية بإجماع أصوات الأعضاء في شأن :
أ ) التصرفات في جزء من الأجزاء المشتركة إذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضرورياً للانتفاع بالعقار وفقاً للتخصيص المتفق عليه .
ب ) إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة .
مـــادة ( 840 )
أ ) تعين الجمعيـة العمومية مديراً للاتحاد ، من بين الملاك أو من غيرهم ، لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد .
ب ) وإذا لم تعين الجمعية العمومية مديراً للاتحاد ، كان لكل مالك أن يطلب من المحكمة تعيين مدير مؤقت .
مـــادة ( 841 )
يمثــل المدير الاتحاد أمام المحاكم والجهات الإدارية وفي التعامل مع الغير .
مـــادة ( 842 )
يتولى المدير تـنفيذ نظام الملكية وقرارات الجمعية العمومية وحفظ الأجزاء المشتركة ، وذلــك بالإضافة إلى ما يتقرر له من اختصاصات أخرى وفقاً للقانون .
مـــادة ( 843 )
أ ) يجوز إنشاء مجلس لإدارة الاتحاد ، لمساعدة المدير والرقابة على أعماله ، وإبداء الرأي للجمعية فيما يراه والقيام بما تكلفه به .
ب ) إذا لم ينص في نظام الملكية على إنشاء مجلس للإدارة ، يجوز للجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء أن تقرر إنشاء المجلس .
رد مع اقتباس
المفضلات