[align=justify]تقييم :-
يثور التساؤل حول هل الامتداد القانونى لقوانين إيجار الأماكن يشكل اعتداءا على الدستور ام لا ؟
الواقع يؤكد أن الامتداد القانونى لقوانين إيجار الأماكن يشكل اعتداءا على حق الملكية فهو أفرغها من مضمونها بمنح المستأجرين حق الاستمرار في العين المستأجرة دون آى زيادة في القيمة ألإيجاريه بل وورثها لأبنائهم المقيمين معهم بما افرغ مضمون حق الملكية من فحواه فالمفروض أن للمالك سلطة الاستغلال والتى تمكنه من الحصول على مقابل لما يتنازل عنه للأغيار من ملكة إلا أن هناك شقق مؤجرة بملاليم وهو في الواقع تفوق بكثير إيجار شقق مجاورة تؤجر بآلاف الجنيهات بل يشكل هذا الامتداد اعتداء من قبل المشرع على حق الملكية الخاصة
ليس هذا فقط بل خالف المشرع طبيعة حق الإيجار واعتباره من الحقوق الشخصية وليست الحقوق العينية وولد حقوقا للمستأجر أقوى من حقوق المالك حتى أصبح الملاك عبيدا تحت سوط المستأجرين يخضعون للمبالغ التي يطلبونها حتى يتركوا ما يستأجرون بملاليم حتى وصل الأمر لمشاركة المالك في ملكة بالحصول على نسبة من ثمن العين المبيعه والمستأجرة للمستأجر حتى يسلمها المالك للمالك الجديد خالية ويبيع المستأجر شقته إيجارا إلى الغير ويتفاوض مع المالك الذى لا حول له ولا قوة إلا مقاسمة المستأجر فيما يدفعه المستأجر الجديد استغلال ، ونهب للحقوق ، و هدم للقواعد القانونية المألوفة

الفرع الثانى
الاعتداء على حرية التعاقد
تكمن حرية التعاقد في حرية الناس لإبرام عقودهم وفق قواعد قانونية تتلاءم مع ظروفهم الخاصة لكن في إطار الدستور وفي أن يتوافر للمتعاقدين حرية الاحتكام للقضاء
وقد أكدت المحكمة الدستورية العليا على ضرورة حماية حرية التعاقد وان الأصل في عقود الإيجار أنها مؤقتة فقضت " إن قضاء هذه المحكمة قد جرى أيضاً على أن حرية التعاقد قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية ، التي لا يقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن ، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير التي ينبغي أن يملكها كل شخص ، فلا يكون بها كائناً يُحمل على ما لا يرضاه .
وحيث إن حرية التعاقد ـ بهذه المثابة ـ فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية ، فهى كذلك وثيقة الصلة بالحق في الملكية ، وذلك بالنظر إلى الحقوق التي ترتبها العقود ـ المبنية على الإرادة الحرة ـ فيما بين أطرافها ؛ بيد أن هذه الحرية ـ التي لا يكفلها انسيابها دون عائق ، ولا جرفها لكل قيد عليها ، ولا علوها على مصالح ترجحها ، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها ـ لا تعطلها تلك القيود التي تفرضها السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من كوابحها . ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود محدداً بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها ، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة التي تباشر فيها الإرادة سلطانها ، ولا أن تخلط بين المنفعة الشخصية التي يجنيها المستأجر من عقد الإيجار ـ والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير ـ وبين حق الانتفاع كأحد الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية .
وحيث إن النص المطعون فيه ـ باعتباره واقعاً في إطار القيود الاستثنائية التي نظم بها المشرع العلائق ألإيجاريه ـ قد فرض ـ دون ما ضرورة ـ على مؤجرى المستشفيات وملحقاتها ـ في حالة تأجيرها مفروشة ـ امتداداً قانونياً لعقد إجارتها ، إذ خول مستأجريها الاستمرار في العين بعـد انتهاء المـدة المتفق عليها ، وبذات الشروط والأجرة المنصوص عليها في العقد ، مستهدفاً بذلك إسقاط موافقة المالك على هـذا الاستمرار ، وكـان عقد الإيجار مفروشاً ـ بطبيعته ـ عقداً مؤقتاً ، ينتهى بانتهاء المدة المحددة فيه ، فلا يمتد بعد انتهاء تلك المدة بغير موافقة المالك ، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرمها المالك والمستأجر معاً ، صريحاً كان هذا الشرط أم ضمنياً . إذ أن مكنة استغلال الأعيان ممن يملكونها ـ من خلال عقود إيجارها مفروشة ـ إنما تعنى حقهم في تحديد مدة العقد والأجرة ليكون العقد وحده ـ وباعتباره تصرفاً قانونياً وعملاً إرادياً ـ بديلاًٍ عن التدخل التشريعى لتحديد هـذه المدة وتلك الأجرة . إذ أن كلاً من تأقيت العقد وتحديد الأجرة جزء لا يتجزأ من حق الاستغلال الذى يباشرونه أصلاً عليها ، وكان من المقرر أن لحقوق الملكية ـ بكامل عناصرها ـ قيماً مالية يجوز التعامل فيها ، وكان الأصل أن يظل مؤجر العين متصلاً بها فلا يعزل عنها من خلال سلطة مباشرة ، يمارسها آخرون عليها بناءً على نص في القانون ، فإن هذا النص يكون مهدراً حق الملكية ، متضمناً عدواناً على الحدود المنطقية التي تعمل الإرادة الحرة في نطاقها ، والتى لا تستقيم الحرية الشخصية ـ في صحيح بنيانها ـ بفواتها ، فلا تكون الإجارة إلا إملاءً يناقض أسسها ." ( )
فالمحكمة الدستورية تؤكد صراحة أن الامتداد القانونى لعقود الإيجار دون وضع توازن بين العلاقة الاقتصادية بين المالك والمستأجر بحيث تتناسب القيمة ألإيجاريه مع الواقع الفعلى للعلائق ألإيجاريه القائمة في المجتمع فان ذلك يعد اعتداء على حرية التعاقد واعتداء على حق الملكية
كما قضت " وحيث إن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها ، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص في كثير من جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة في مجالها ، وعلى الأخص في مجال امتداد العقد بقوة القانون كما هو الحال في النص الطعين ، إلا أن الإجارة تظل ـ حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص ـ تصرفاً قانونياً ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التي كفلها الدستور في المادة (41) منه فوق كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص المادتين ( 32 و34 ) من الدستور ليحيطها من جوانبها المختلفة بالمبادئ التي أقامها الدستور صوناً للحقوق والحريات التي اقتضتها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول أياً منها أو يمسها في أحد عناصرها .
وحيث إن المقرر في قضاء هذه المحكمة ، أن حرية التعاقد هى قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية التي تمتد حمايتها إلى إرادة الاختيار وسلطة التقرير التي ينبغى أن تتوافر لكل شخص ، وهى بذلك تتصل اتصالاً وثيقاً بحق الملكية الذى قد يكون هو أو بعض من الحقوق التي تنبثق عنه محلاً للتعاقد ، ومجالاً لإعمال إرادة الاختيار وسلطة اتخاذ القرار في شأن هذا التعاقد ، بما يغدو معه التدخل بنص آمر يخالف ما تعاقد عليه صاحب حق الملكية أو أحد الحقوق المتولدة عنه منطوياً بالضرورة على مساس بحق الملكية ذاته . حيث يرد النص الآمر مقيداً لحرية نشأت في أصلها طليقة ، ومنتقصاً من مقومات الأصل فيها كمالها ، إذ كان ذلك ، وكان المقرر أيضاً في قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت الملكية الخاصـة مصـونة ولا يجـوز المسـاس بها أو تقييدها بأي قيد ما لم يستنهض ذلك توافر ضرورة اجتماعية ملحة تجيز إيراد بعض القيود على هذه الملكية وفاءً لأدائها لدورها الاجتماعي وبما لا يؤدى إلى إهدارها أو إفقادها جوهر مقوماتها الأساسية ، بما مؤداه أن إيراد المشرع لقاعدة آمرة تنال من حرية المتعاقدين يصبح مرهوناً في مشروعيته الدستورية بما إذا كانت هناك ضرورة اجتماعية ملحة قامت لتبرير مثل هذه القاعدة الآمرة من عدمه . فإن انتفت مثل هذه الضرورة عُدت القاعدة الآمرة عدواناً على إرادة المتعاقدين أو أحدهم ومن ثم عدواناً على حق الملكية ـ سواء ما تعلق بكامل حق الملكية أو بعنصر من مقوماتها ـ إن كان ما تضمنته سلباً لإرادة المالك في كل أو بعض ما تعاقد عليه ." ( )
فالمحكمة الدستورية العليا تؤكد في تلك الإحكام إن اتفاق الإطراف على تحديد مدة معينة للإيجار وتدخل المشرع لإمداد تلك العقود يخالف حرية التعاقد المحمية بنصوص الدستور
إلا إن المحكمة أجازت استثناءا الاعتداء المحدود على حرية التعاقد إذا ما وجدت ضرورة تبرره وقت صدور التشريع وأكدت انه إذا انتفت الضرورة المبررة لذلك عد النص الاستثنائي عدوانا على إرادة المتعاقدين وحق ملكيتهم
ولما كانت الضرورة تقدر بقدرها واستثناءات الضرورية لا يجوز التوسع فيها ، ونصت المادة الأولى من القانون 4 لسنة 1996 على انه " لا تسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون " ونص المشرع في المادة الثانية من ذات القانون على انه " تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة ا وفى شأن استغلالها أو التصرف فيها "
فهذا النص يقر فيه المشرع فيه اقرارا واضحا جازما بعدم وجود ضرورة للامتداد القانونى ووضع حدود قانونية للقيمة الإيجاريه اى ان المشرع يقر بانتهاء الضرورة المبررة لوجود قوانين ايجار الاماكن الامر الذى يعنى انتهاء الضرورة المبررة للخروج على القواعد التي تعتدي على الحريات العامة وحرية التعاقد الأمر الذي كان واجب على المشرع أن يعالج مشكلات الإيجار السابقة على سريان القانون 4 لسنة 1996 وإلا شكل بقاء تلك القوانين اعتداء صارخ على حرية التعاقد [/align]