حول اللائحة التنفيذية لقانون البناء
44701
السنة 133-العدد
2009
ابريل
26
30 من ربيع الاخر 1430 هـ
الأحد
اللائحة التنفيذية لقانون البناء الموحد
الإزالة الفورية للمباني المخالفة
150 مترا أقل مساحة للبناء..
والإلتزام بالجراجات والتهوية.. ومنع التعلية للمخالفين
تحقيق: فكري عبد السلام
ارتفاعات مبالغ فيها على ارضصغيرة
المستشار أحمد ابراهيم علي رئيس الاستئناف في محكمة النقض, والمحامي العام الأول لنيابة النقض يقول إن أحكام قانون البناء الموحد رقم119 لعام2008, حرصت في الأصل العام علي ضرورة الالتزام بالاشتراطات الواردة بالمخططات الاستراتيجية العامة والتفصيلية للمدن والقري المتعلقة بخطوط التنظيم للشوارع وارتفاع المباني والارتدادات ومتطلبات الإضاءة والتهوية والدفاع المدني والإطفاء ومقتضيات سلامة الدفاع للدولة, والطابع المعماري والعمراني والاشتراطات البيئية وغيرها بأن ألزم الوحدات المحلية بمراقبة هذه الاشتراطات, والالتزام بها في مواجهة ذوي الشأن, غير أنه بموجب الفقرة الأخيرة من المادة17, وخروجا عن هذا الأصل أجاز القانون الإدارة ممثلة في المجلس الأعلي للتخطيط والتنمية العمرانية تحقيقا لغرض قومي إصدار قرارات مسببة تتعلق بالتقيد أو الإعفاء من الاشتراطات البنائية أو تغيير الاستخدام وكذلك تقييد مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبني بذاته بكل أو بعض الاشتراطات الواردة في المخطط الوستراتيجي العام وذلك بوضع قيود إضافية علي الاشتراطات المقررة, والتي قد تتعلق بتخفيض الارتفاعات أو نسبة المساحة المقررة للبناء مما يضر بحق المالك في استغلال ملكه فيحق له التعويض,
وقد بينت اللائحة التنفيذية في المادة68 الشروط والإجراءات الواجب اتباعها في هذا الشأن, وقد أجاز القانون أيضا إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبني بذاته من كل أو بعض الاشتراطات لإتاحة الفرصة لاستثمار أماكن معينة يسمح فيها بالاعفاء من قيود الارتفاعات وتجاوزها كما نصت المادة69 والمادة70 من اللائحة التنفيذية, علي أن تغيير استخدام الأراضي السكنية أو مبني بذاته يتم بتقديم طلب للمحافظ المختص, موضحا فيه تغيير الاستخدام المطلوب مصحوبا بخريطة مساحية للموقع, موضحا عليها الأرض أو المبني المراد تغيير استخدامه وفي حالة الموافقة يتم إرساله للأمانة الفنية بالمجلس الأعلي للتخطيط والتنمية العمرانية لتحديد مقابل التحسين طبقا لأحكام القانون رقم222 لسنة1955, ويراعي طبقا للمادة114 أن ينعقد الاختصاص القضائي لمحكمة القضاء الاداري للفصل علي الطعون في هذا الشأن وإشكالات التنفيذ في الأحكام الصادرة منها.
أما عن بعض السلبيات التي لم يتم معالجتها بالقانون الجديد ولائحته التنفيذية, فيوضح المستشار أحمد إبراهيم أنه لم يتم القضاء علي طرق التحايل الخاصة بـالكاحول, والتلاعب في ترخيص البناء الضمني, حيث ان القانون أبقي عليها, ضاربا مثالا بأنه اذا تقدم صاحب الشأن بطلب ترخيص مرفق به المستندات والرسومات المطلوبة ولم تقم جهة الإدارة المختصة الحي بالرفض أو القبول خلال30 يوما تعتبر وكأن الإدارة وافقت علي الترخيص موافقة ضمنية. وهنا يكون مجال التلاعب مفتوحا في الأحياء ومن حق صاحب الطلب اللجوء للقضاء لإثبات حقه, مؤكدا أنه لابد أن يكون هناك اتصال مباشر بين جهة الإدارة والشهر العقاري لمعرفة حقيقة الملكية الواردة علي الأرض لمواجهة التزوير في الأوراق والمستندات والوقوف علي من هو المالك الحقيقي بدلا من الكاحول لمنع العشوائيات والتشويه الحضاري للبلد واستنزاف الموارد الخاصة بالمرافق, ورغم ذلك فإن القانون الجديد اختصر خطوات صدور الترخيص وحددها في جهة واحدة هي المركز الذكي.
المستشار محمد شيرين القاضي رئيس نيابة النقض والخبير في هذا المجال يقول: إنه أعد تقريرا مفصلا عن قانون البناء الموحد ولائحته التنفيذية التي اهتمت بالتنسيق الحضاري للمباني الجديدة واشترط القانون في إقامة كل مبني أن يكون مستقلا بذاته بمنطقة خدماته بأن وضع شروطا قياسية وحدد وجود جراجات أسفل العقار الجديد ليقضي علي تكدس السيارات بالشوارع واهتم أيضا بوسائل الأمان وفتحات التهوية وبالعقار ذاته منذ بداية انشائه وحتي سكنه, فاشترط علي رئيس الجهة الإدارية إنشاء اتحاد شاغلين, وتحديد العاملين به ومسئوليات وواجبات كل منهم.
وحول مستندات وإجراءات إصدار الترخيص, يؤكد المستشار محمد القاضي أن المادة146 من اللائحة ألزمت الجهة الإدارية بإصدار بيان خلال أسبوع من تقديم الطلب وفقا للنموذج المعد لذلك, وفي حالة وجود موانع يعلن الطالب بأسباب الرفض من خلال خطاب مسجل بعمل وصول, وأن المادة153 حددت المستندات المطلوبة لإصدار ترخيص البناء وللجهة الادارية الحق في عدم قبول أي مستند غير موثق من المهندس أو المكتب مقدم الترخيص, وحددت المادة157 المستندات المطلوبة في حالة استخراج ترخيص تعلية للعقارات المقامة في ظل هذا القانون والمقامة قبل العمل به بعدد5 مستندات, وجاء في المادة166 باللائحة أنه لا يسمح بأي حال من الأحوال إصدار رخصة تعلية للعقارات المقامة في القانون الجديد التي بها مخالفات للاشتراطات البنائية والتخطيطية, مشيرا إلي أنه أعد كتاب به جميع الاشتراطات وتفسير المواد القانونية.
ويؤكد الدكتور طارق القيعي رئيس المجلس الشعبي المحلي للاسكندرية, أن المجلس طلب مؤخرا من التخطيط العمراني ومديرية الاسكان الرجوع إليه والتنسيق معه في شأن ضوابط واشتراطات البناء في القانون الجديد ولائحته التنفيذية, لأن المادة19 من اللائحة نصت علي أنه في ضوء موافقة الجهات المعنية علي المخطط الاستراتيجي العام للمدن, ومخرجاته, وتقوم الهيئة العامة للتخطيط العمراني بارسال المشروع المخطط للمحافظة لعرضه علي المجلس الشعبي المحلي لكي تقوم الهيئة بإتمام أعمال المراجعة النهائية وإقراره واعتماده من الوزير المختص, وفي حالة عدم وجود مخططات عامة أو قبل اعتماد المخططات الاستراتيجية للمدن والقري يتم وضع اشتراطات مؤقتة لتنظيم العمران حددتها المادة22 من اللائحة خلال شهرين من صدورها بحيث يكون الحد الأقصي للكثافات البنائية مرتين من إجمالي مساحة الأرض لقطع الأراضي بالمدينة ومرة واحدة بالقري.
وأكد المهندس حسين الجبالي وكيل أول وزارة الاسكان خلال مؤتمر تنمية المدن العمرانية, أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء الموحد تضمنت عدم تطبيق القانون بأثر رجعي علي ما تم بناؤه وتطبق علي جميع المباني التي يتم انشاؤها منذ نشر اللائحة بالوقائع الرسمية واللائحة أعطت المحافظين السلطة الوجوبية في إزالة المباني التي تقام بدون ترخيص والمخالفة في قيود الارتفاعات وخط التنظيم, ونصت اللائحة علي وجوب الإزالة الفورية لأية مبان تخالف الارتفاعات التي يحددها المخطط التفصيلي لكل منطقة أو البناء في حيز الطيران المدني أو أرض زراعية أو الخارجة عن الحيز العمراني وخط التنظيم للشوارع وكذلك البناء في المناطق الواقعة في نطاق حرم الآثار والقانون يمنع أوجه التصالح التي تضمنها القانون القديم في حالات البناء بدون ترخيص.
