الشفعة بالقانون

الشفعة فى القانون

--مادة 935 – الشفعة رخصهتجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال و الشروط المنصوص
الشفعة رخصةتجيز للشفيع الحلول محل المشترى فى حالة بيع العقار المتصل به ملكه فى الاحوالوالشروط المنصوص عليها قانونا .
وهى تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريكأو جار فهى إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر فى أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروكلمحض تقديره .
-لذلك لاتجوز لدائنى الشفيع لأنها رخصة وليست حقا (لا عينيا ولاشخصيا) وهى متصلة بشخص الشفيع.
-ولا تجوز فيها الإحالة . فلأن الشفعة متصلة بشخصالشفيع فلا يجوز أن يحياها إلى غيره .
-ولكن وبالرغم من أن الشفعة رخصة فإنهاتورث وذلك لأنها من الأموال وذلك حسب ما أستقرت عليه احكام محكمتنا العليا مخالفةفى ذلك رأى فقهاء الحنفية
من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن حق الشفعة منالحقوق التى يجرى فيها التوارث , وهو حق غير قابل للتجزئة , يثبت لكل وارث إذاانفرد به , ولهم جميعا إذا أجتكعوا عليه .
(الطعن 903 لسنة 50ق جلسة 24/2/1981س32 ص611)
-والشفعة رخصة غير قابلة للتجزئة فلا يجوز الأخذ بالشفعة فى بعضالمبيع . إذا بيع العقار لأكثر من مشترى فلا يجوز الأخذ بالشفعة من بعضهم دون بعض .
-قاعدة أن الشفعة لا تتجزأ تعنى-وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه لا يجوزللشفيع أن يأخذ بالشفعة فى صفقة واحدة بعض المبيع دون البعض الآخر حتى لا يضارالمشترى بتبعيض الصفقة ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن المطعونعليه الثالث باع للطاعنة قطعة أرض مساحتها…وأن المطعون عليهما الأول والثانى أعلنارغبتهما فى أخذ كل المساحة المبيعة بالشفعة وأقاما الدعوى بطلب أحقيتهما فى أخذالمبيع جميعه بالشفعة بعد أن أودعا سويا الثمن , فإنه لا يكون ثمة تبعيض للصفقة علىالمشترية الطاعنة أو تجزئة للشفعة.
(الطعن 730 لسنة 48ق جلسة 4/11/1981 س32ص1989 )
--والتصرف الذى يجيز الشفعة هو البيــــــــــــع فقط بصريخ نص المادةولا تجوز فى غيره من التصرفات

- – الشفعة :شروط الأخذ بالشفعة
عليها فىالمواد التالية :
---مادة 936 – يثبت الحق فى الشفعة :
( أ ) لمالك الرقبةإذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضة .
( ب ) للشريك فى الشيوع إذا بيعشئ من العقار الشائع إلى أجنبى .
(ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبةالملابسة لهذا الحق أو بعضها.
(د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
(هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :
1 – إذاكانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فىالقرى .
2- إذا كان للأرض المبيعة حق أرتفاق على أرض الجار أو كان حق الإرتفاقلأرض الجار على الأرض المبيعة . - إذا كانت ارض الجار ملاصقة للأرض المبيعة منجهتين و تساوى مقيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .
فقرة رقم : 2
إذاكان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التى هى محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها .
( الطعن رقم 40 لسنة 15 ق ، جلسة 1946/4/4 )

مالك الرقبة إذا بيع حقالإنتفاع
يثبت الحق فى الشفعة لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الإنتفاع الملابس لهاأو بعضها أى إذا كان جزء من الرقبة عليه حق إنتفاع فيثبت حق الشفعة إذا بيع كل حقالإنتفاع الذى على هذا الجزء .
وتثبت الشفعة لمالك الرقبة ولو كان حق الإنتفاعلعدة شركاء وتكون لكل حصة كل شريك ولو كن المشترى أحد الشركاء
وتثبت الشفعةلمالك الرقبة فى حق الإستعمال وحق السكنى متى كانت لا تتعارض مع هذين الحقين
- مفاد النص فى المادة 985/1 من القانون المدنى أن حق الإنتفاع يمكن كسبه بالشفغة فىحالة بيعه إستقلالاً دون الرقبة الملابسة له إذا ما توافرت شروط الأخذ بالشفعة .
(الطعن رقم 1644 لسنة 51ق جلسة 9/4/1985 س36 ص565)
الشريك فىالشيوع
يثبت الحق فى الشفعة للشريك فى الشيوع إذا بيع شىء من العقار الشائع إلىأجنبى
ويكون ذلك عندما يتعدد الملاك دون تحديد أو إفراز لنصيب كل منهم فإذا بيعشىء من العقار إلى أجنبى أمكنهم أخذه بالشفعة وترتبط الشفعة فى هذه الحالة بحالةالشيوع أما إذا انتهت حالة الشيوع بالقسمة مثلا فلا يجوز طلب الشفعة ولو لم تسجلهذه القسمة .
صاحب حق الإنتفاع
يثبت الحق فى الشفعة لصاحب حق الإنتفاع إذابيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها
وإذا كان الإنتفاع لأشخاص متعددينيكون لهم مجتمعين كل بقدر نصيبه فقط وبالمثل حق الإستعمال والسكنى
مالك الرقبةفى الحكر والمستحكر
الحكر هو كالإنتفاع ولكنه لا يرد إلا على عقار وتثبت الشفعةلمالك الرقبة إذا باع الستحكر وتثبت للمستحكر إذا باع مالك الرقبة
الجارالمالك
يثبت الحق فى الشفعة للجار المالك بشروط هى:-
-أن يكون ملكه ملاصقاللعقار المبيع ويتحقق التلاصق بأى مسافة من العقار دون وجود فاصل كطريق أو مصرف عامو غير ملوك لأحدهما
-وأن يكون الشفيع مالكاً لما يشفع به سواءأً مفرزأً أومشاعاً – تامة أو رقبة
وتثبت الشفعة للجار المالك فى الأحوال الآتية :-
1-إذا كان العقار من المبانى أو الأرض المعدة للبناء يكفى التلاصق من جهةوحيدة
2- وفى الأراضى الزراعية فتثبت فى حالتين
أ- أن يكون للشفيع حق إرتفاقعلى الأرض المبيعة أو للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الشفيع
ب- أن يكونالتلاصق من حدين – وتساوى نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل وقت البيع
-- والتحايل لإبطال الشفعة مناقض للغرض المقصود منها فكل تحايل لإبطال الشفعة لايصحللمحاكم أن تقره .
--الشروط الواجب توافرها فى الشفيع :-
أن أن يكون ما يشفعبه موجود ومستمر من وقت البيع الى وقت الأخذ بالشفعة أى أن يكون مالكا لما يشفع بهوقت البيع وحتى ثبوت حقه فى الشفعة
المقرر قانوناً أن الشفعة لا تجوز إلا إذاكان الشفيع مالكاً للعقار الذى يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أى وقت بيع العقار الذىيشفع فيه , ولما كانت الملكية فى العقار وفقاً لأحكام قانون الشهر العقارى لا تنتقلالى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع ولا يرتب التسجيل أثره فى الأصل إلا من تاريختسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية, فإنه ترتيباًعلى ذلك يشترط فىالشفيع الذى يستند الى عقد البيع فى تملك العقار المشفوع به أن يكون قد سجل عقده أوسجل الحكم الصادر بصحته ونفاذه وقت بيع العقار المشفوع فيه .
(الطعن رقم 1055لسنة 57ق جلسة 11/2/1988)
أن يكون غير ممنوع من شراء العقار الذى يشفع فيه
كالممنوعين بنص قانونى مثل السامسرة والخبراء فى العقارات المعهود لهم بيعهاوالقضاة والمحامين أيضاً فى الحقوق المتنازع عليها إذا كان النزاع يدخل فى إختصاصالمحكمة التى يعملون فى دائرتها
ألا يكون الشفيع وقفاً
إذا كان المشفوع بهوقفاً فلا يجوز للوقف بصفته شخص إعتبارى أن يشفع لأن العقار الموقوف غير مملوك لأحدوكذلك طبقاً لنص المادة 939م "ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة"
--المادة 937 (1) اذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادةالسابقة . (2) واذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة فأستحقاق كل منهم للشفعة يكون علىقدر نصيبه. (3) فأذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعابمقتضى نص المادة السابقة فأنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة ادنىولكن يتقدمه الذين هم من طبقة اعلى .
يقوم التزاحم إذا توافر الحق فى الشفعةلأكثر من شخص ويقع على صور ثلاث :-
1-إذا كان الشفعاء من طبقات مختلفة يكون الحقفى الشفعة لصاحب الطبقة الأعلى حسب الترتيب الوارد بالمادة 936م أعلاه
2-إذا كانالشفعاء من طبقة واحدة يكون إستحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه .
3-إذا كانالمشترى أحد الشفعاء فإنه يفضل على من هم من أدنى منه أو من هم من طبقته . ويتقدمعليه من هم أعلى منه طبقة
---الشروط الواجب توافرها فى المشترى والموانع :-
المادة 938
اذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل ان تعلنايه رغبه فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلايجوز الأخذ بالشفعة الا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها .

المادة 939
(1) لايجوز الأخذ بالشفعة : (أ) اذا حصل البيع بالمزادالعلنى وفقا لأجراءات رسمها القانون . (ب) اذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بينالزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين ألأصهار لغاية الدرجة الثانية . (ج) اذا كان العقد قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة . (2) ولا يجوزللوقف أن يأخذ بالشفعة .
1- ألا يكون المشترى قد باع العقار بيعا صحيحاً قبلتسجيل الرغبة فى الشفعة وإلا أنتقل الحق للبيع الثانى
فقرة رقم : 2
إذا إدعىالشفيع صورية البيع و أفلح فى إثبات ذلك إعتبر البيع الصادر من المالك للمشترىالأول قائماً و هو الذى يعتد به فى الشفعة دون البيع الثانى الذى لا وجود له ، بمايغنى الشفيع عن توجيه طلب الشفعة إلى المشترى الثانى ، و من المقرر أنهيجب إثباتصورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى لأنه صاحب الشأن الأول فى نفى الصوريةو إثبات جدية عقده ليكون الحكم الذى يصدر بشأن عقده حجه له أو عليه ، و يكفى لسلامةإجراءات الشفعة - إذا ما أصر الشفيع على طلب الشفعة فى البيع الأول رغم إخطارهبحصول البيع الثانى قبل تسجيله إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة - أن يصدر لصالحه حكمبصورية البيع الثانى فى مواجهة المشترى الثانى و يتحقق ذلك إما بإختصامه إبتداء فىدعوى الشفعة مع تمسكه بالبيع الأول و دفعه بصورية البيع الثانى صورية مطلقة إمابإدخاله فى الدعوى أثناء نظرها و قبل الفصل فيها أو بتدخله هو فيها ، و عندئذ يتعينعلى المحكمة أن تفصل فى الإدعاء بالصورية إذ يتوقف مصير دعوى الشفعة على ثبوتالصورية أم لا ، و صدور حكم لصالح الشفيع بالصورية يصحح إجراءات الشفعة فى البيعالأول و دون إختصام المشترى الثانى . ( الطعن رقم 898 لسنة 48 ق ، جلسة 1981/5/27 )

2-ألا يكون البيع قد تم بالمزاد وفقاً لإجراءات قانونية
3-ألا تكونالصفقة بين الأصوا والفروع أو الزوجين أو بين أقلرب من الدرجة الرابعة أو أصهار حتىالدرجة الثانية
4- ألا يكون العقار بيع ليكون دار عبادة أو ليكون ملحقاً بدارعبادة
5-ألا يكون الشفيع وقفاً حيث أن الوقف لا مالك له
---الشروط الواجبتوافرها فى المال المشفوع فيه:-
1-أن يكون عقاراً لا تكون الشفعة إلا فى العقار
2- أن تطلب فى المبيع كله ( عدم جواز تجزئة العقد أو الصفقة )
فقرة رقم : 1
لما كان الحق من المشترى للعين المشفوع فيها - و على ما جرى به قضاء هذهالمحكمة - ألا تتجزأ عليه الصفقة فإذا تعدد الشفعاء من طبقة واحدة و لم يطلب كلمنهم الشفعة فى كل العين المشفوع فيها و سقط حق أحدهما لسبب يتعلق بالمواعيد أوبغيرها من إجراءات الشفعة تفرقت الصفة على المشترى و صارت بذلك دعوى الشفعة غيرمقبولة . و كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة كذلك أنه ليس لمن طلب الشفعة فى جزءمن العين المبيعة أن يعدل إلى طلب الشفعة فى العين برمتها ما دام قد فوت على نفسهالمواعيد المقررة للأخذ بالشفعة لأن إجراءات الشفعة المنصوص عليها فى المواد من 940إلى 943 من القانون المدنى و مواعيدها مرتبطه بعضها ببعض إرتباطاً وثيقاً و ماساًبذات الحق و يوجب القانون إتباعها و إلا سقط الحق فى الشفعة ذاته ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما الأول و الثانية - و هما شفيعان من طبقةواحدة - لم يطلب إحدهما أخذ العين المشفع فيها برمتها و إنما طلبا ذلك سوياً وأودعا ثمناً واحداً لها ، و كان إقرار المطعون ضدها الثانية أمام محكمة أول درجةبترك الخصومة من شأنه إلغاء كافة إجراءات الشفعة بالنسبة لها بما فى ذلك صحيفةالدعوى فيما تضمنته من طلبات تخصها و ذلك عملاً بنص المادة 143 من قانون المرافعاتمما يجزء الصفقة على المشترين " الطاعنين " الأمر الممتنع قانوناً .
( الطعنرقم 073 لسنة 56 مكتب فنى 39 صفحة رقم 1254 بتاريخ 29-11-1988)













---إجراءاتالشفعـــــــــــــــة :-

المادة 940
على من يريد الأخذ بالشفعةان يعلنرغبته فيها الى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الأنذار الرسمىالذى يوجهه اليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافةاذا اقتضى الأمر ذلك .
--أخذ العقار بالشفعة قد يكون تراضياً أوتقاضياً
---الشفعة بالتراضــــــــــــــى :
وفيه يسلم المشترى للشفيعبالشفعة ولا ينازع البائع فى إستحقاق المبيع فتتم دون اللجوء للقضاء وتتم عن طريق:- موافقة المشترى بعد إبداء الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة ولها حالتين
1- حالةتسجيل المشترى عقد شرائه :- ويعمل إقرار مصدق عليه بالتنازل عن الصفقة من المشترىوالبائع للشفيع ويؤشر به تأشيراً هامشياً على العقد ولا يحصل رسم نسبى لأنها حالةحلول ويرفق معه إعلان الرغبة فى الشفعة على أن يكون رسمياً ومسجلاً
2-حالة عدمتسجيل عقد المشترى :- يقدم طلب للمأمورية بتضمن أولاً بيع من البائع للمشترى ثمتنازل عن الصفقة من البائع والمشترى ويرفق معه إعلان الرغبة وتحصل الرسوم النسبيةكاملة
وممكن إختصار هذا بتسجيل بيع من البائع للشفيع مباشرةً طالما لم يسجلالمشترى عقده
---الشفعة بالتقاضـــــــــــــــــى : المواد من 940 ألى 944
1-إعلان الرغبة فى الشفعة وتسجيله
2-إيداع ثمن البيع خزانة المحكمة
3-رفعدعوى الشفعة
- -إعلان الرغبة فى الشفعة وتسجيله
تنص المادة 940 على أن منيريد الأخذ بالشفعة أن يبدأ بإعلان رغبته للبائع والمشترى خلال 15يوماً من تاريخإنذاره من أى من هما أو متى علم بالبيع إن لم ينذر خلا خمسة عش سنة من تاريخ البيعالغير مسجل وخلال أربعة أشهر من تاريخ لتسجيل .
أ-الإنذار : المادة 941
يشمتل الاندار الرسمى المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات على الآتيةوالاكان باطلأ: (أ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا0 (ب) بيان الثمنوالمصرفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .
عادةً ما تبدأ إجراءات الشفعة بهذا الإنذار الذى يوجهه البائع أو المشترىلإخطار الشفيع أو (الشفعاء) بالبيع ويكون بإعلان على يد محضر ولابد أن يشتمل علىبيان العقار بياناً غير مجهل وبيان الثمن والمصروفات وشروط البيع وأسم البائعوالمشترى وموطنهما
- فقرة رقم : 1
علم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر - و علىما جرى به قضاء هذه المحكمة - ثابتاً فى نظر المشرع فى القانون المدنى القائم طبقاًلمفهوم المادة 940 منه إلا من تاريخ الأنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أوالمشترى و لا يسرى ميعاد الخمسة عشر يوماً الذى يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبتهفى الأخذ بالشفعة قبل إنقضائه إلا من تاريخ هذا الأنذار مما مؤداه أنه لا إلزام علىالشفيع بأعلان رغبته إلا بعد إنذاره من المشترى أو البائع و لو علم بالبيع قبل ذلك .
( الطعن رقم 1184 لسنة 52 مكتب فنى 37 صفحة رقم 246 بتاريخ 20-02-1986 )
-فقرة رقم : 2
ميعاد الخمسة عشر يوماً المحدد قانوناً لإبداء الرغبة فىالأخذ بالشفعة هو من المواعيد التى يزاد عليها ميعاد مسافة . و تحسب المسافة من محلالشفيع إلى محل المشفوع منه .
( الطعن رقم 63 لسنة 3 ق ، جلسة 1934/1/25 )
-فقرة رقم : 1
إن مقصود الشارع من البيانات التى أوجبها بالمادة 21 منقانون الشفعة فيما يتعلق بالعقار المبيع هو تعريف الشفيع بالعقار المبيع تعريفاًتاماً نافياً للجهالة بحيث يستطيع أن يعمل رأيه فى الصفقة فيأخذ بالشفعة أو يترك . و تقدير ما إذا كان بيان العقار المبيع فى التكليف بإبداء الرغبة قد وقع كافياً أمغير كاف متروك لقاضى الموضوع فإذا ما أقام تقديره على أسباب مؤديه إليه فى شأنلمحكمة النقض به .
( الطعن رقم 72 لسنة 18 ق ، جلسة 1950/1/12 )
ب-إعلانالرغبة وهو لابد ان يكون رسمياً ولا يكون حجة على الغير إلا إذا سجلويوجه للبائع والمشترى
ويكون خلال خمسة عشر يوماً من حصول الإنذار الرسمى أو 15سنة من تاريخ العقد الإبتدائى إذا لم ينذر.
-فقرة رقم : 2
إن المادة 19 منقانون الشفعة كانت تقضى بسقوط حق الشفيع إذا لم يظهر رغبته فى الأخذ بالشفعة فى ظرفخمسة عش يوما من وقت علمه بالبيع ، والبيع يتم باتفاق المتعاقدين على أركانه ،وإثبات هذا الإتفاق فى عقد يوصف بأنه عقد إبتدائى لا ينفى تمام البيع و وجوب إبداءالشفيع رغبته فى ظرف خمسة عشر يوما من وقت علمه به . وإذن فمتى كانت محكمة الموضوعبما لها من سلطة تقدير الواقع قد حققت دفاع الشفيع و إنتهت بالإقتناع بأن البيع قدتم فى تاريخ معين علم به الشفيع قبل ابداء رغبته فى الأخذ بالشفعة بمدة تزيد علىخمسة عشر يوما فلا معقب على هذا التقرير .
( الطعن رقم 309 سنة 20 ق ، جلسة 1953/2/26 )
ج- تسجيل إعلان الرغبة تسجيل الإعلان بالرغبة فى الشفعة غير واجبولا يترتب لتخلفه أى بطلان وكل مايترتب عليه هو عدم الإحتجاج به على الغير (الذينتترتب لهم حقوق على العقار) أما إذا سجل الإعلان كان له حجيته ولا يسرى فى حقالشفيع أى تصرف لاحق علي تاريخ التسجيل إذن هو ليس إجراء وجوبى ولكنه وسيلة لعدمنفاذ التصرفات فى مواجهة الشفيع سواء أصلية أو تبعية ويسجل دون بحث ملكية أوتمويلوهو معفى من رسم حوالة المساحة والمعاينة على الطبيعة لطابع السرعة ولكنه يشكلتعارض مع أى طلب قائم.
***(ويجب أيضاً أن يتم إعلان الرغبة فى الشفعة قبل فواتأربعة أشهر من تاريخ تسجيل الغقد إذا كان البيع المشفوع فيه قد سجل وسنوضح ذلك معشرح المادة 948 /ب ولكن لزم التنويه)
المادة 942
(1) اعلأن الرغبة بالأخذبالشفعة يجب أن يكون رسميا والاكان باطلأ 0 ولا يكون هذا الاعلأن حجة على الغير الااذا سجل0 (2) وخلأل ثلأثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلأن يجب أن يودع خزانةالمحكمة الكائن فى دائراتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع , مع مراعاةأن يكون هذا الايداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ,فان لم يتم الايداع فى هذاالميعاد علىالوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.
- -إيداع الثمن
يجب على الشفيع إيداعالثمن الحقيقى خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار والمختصة بنظر الدعوى خلالثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة فى الشفعة وقبل رفع الدعوى وإلا سقط حقه فىالأخذ بالشفعة
والمفترض أن الثمن الذكور فى العقد هو الثمن الحقيقى مالم يثبتالعكس ويجب إيداع كل الثمن ولو كان الثمن فى العقد مؤجلاً
ويترتب على عدم إيداعالثمن على هذا الوجه سقوطالحق فى الشفعة .
-فقرة رقم : 4
ايداع كامل الثمنالحقيقى فى الميعاد القانونى وعلى الوجه المبين فى المادة 942 من القانون المدنىشرط لقبول دعوى الشفعة و لا يعفى من واجب ايداع الثمن كاملا أن يكون متفقا علىتأجيل بعضه فى عقد البيع المحرر بين المشترى و البائع و لا تعارض بين اشتراطالقانون هذا الايداع لقبول دعوى الشفعة وبين ما نص عليه فى المادة 945 مدنى من أنهلا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع ،ذلك أن البائع لا يملك اعفاء الشفيع من شرط أوجبه القانون ، كما أن هذا النص إنماورد بصدد بيان آثار الشفعة أى بعد أن يثبت حق الشفيع فى الشفعة رضاء أو قضاء و يصبحالثمن من حق البائع وحده فيكون له فى هذه الحالة أن يمنح الشفيع فى الوفاء به الأجلالممنوح للمشترى .
( الطعن رقم 0284 لسنة 28 مكتب فنى 14 صفحة رقم 1011بتاريخ 07-11-1963)
-صورية الثمن المسمى في عقد البيع المشفوع فيه للشفيع الأخذ بالعقدالظاهر و عدم التزامه إلا بدفع الثمن المذكور فيه - شرطه أن يكون حسن النية 0 غيرعالم بهذه الصورية وقت إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة عبء إثبات علم الشفيع بالصورية 0 وقوعه على عاتق المشفوع ضده 0 إثبات الأخير سوء نية الشفيع و علمه بالصورية وبالثمن الحقيقي من قبل إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة 0 اعتبار الإيداع ناقصا م 942/2 مدني أثره سقوط الشفيع في الأخذ بالشفعة 0 عدم إثبات المشفوع ضده ذلك 0للشفيع الأخذ بالشفعة لقاء الثمن المبين في العقد 0 اعتبار إجراء الإيداع صحيحقانونا 0
) الطعن رقم 5737 لسنة 62 ق – جلسة 13/1/2000)
- -دعوىالشفعــــــــــــــــة
المادة 943
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترىأمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول. ويكون كل ذلك فى ميعادثلأثين يوما من تاريخ الاعلأن المنصوص عليه فى المادة السابقة والا سقط الحقفيهاوالحكم فى الدعوى على وجه السرعة .
أولاً:-الخصوم
وترفع دعوى الشفعة علىالبائع والمشترى إذن فيجب إختصام هذين الشخصين معاً وإذا تعددوا أو أى منهم فترفععلى جميعهم
وهؤلاء الخصوم (شفيع-مشترى-بائع) لابد من أن يكونوا مُخْتَصَمِين فىكافة مراحل التقاضى (أول درجة-إستئناف-نقض) وإلا حكم بعدم القبول - ويجوز إختصامبائع البائع لتسهيل إجراءات التسجيل .
-فقرة رقم : 1
ما دام إعلان الرغبة فىالأخذ بالشفعة قد وجه إلى البائع و إلى المشترى و رفعت دعوى الشفعة عليهما و قدتضمن كل من إعلان الرغبة و صحيفة الدعوى طلب الشفيعين أخذ العقار المبيع جمعيهبالشفعة كما أودعا كل الثمن الوارد فى عقد البيع فى الميعاد القانونى ، فإن إجراءاتالشفعة تكون قد تمت وفقا للقانون و لا يكون ثمت تبعيض للصفقة المبيعة . و لا ينالمن ذلك كون إعلان الرغبة و صحيفة الدعوى قد شملت إلى جانب إسم المشترى و إسم البائعإسمى شريكى البائع على الشيوع اللذين باعا إليه حصتهما فيه بعقد عرفى لأن إضافةإسميهما فى إنذار الرغبة و فى صحيفة الدعوى و إن كان غير لأزم إلا أنه تزيد لا يؤثرفى صحة إجراءات الشفعة ما دامت قد وجهت إلى البائع الحقيقى و المشترى وعن العقارالمبيع بأكمله .
( الطعن رقم 0430 لسنة 34 مكتب فنى 19 صفحة رقم 1065 بتاريخ 30-05-1968)
- فقرة رقم : 1
يترتب على الأخذ بالشفعة تحويل الحقوق والإلتزامات ما بين البائع و المشترى إلــى ما بيـن البائع و الشفيع فتزول صلةالبائع بالمشترى فيما لكل منهما من الحقوق على الآخر بموجب عقـد البيع لتكون صلتهفى تلك الحقوق بالشفيع فهى عملية قانونية تدور ، و لابد ، بين أطراف ثلاثة كل منهمطرف حقيقى ضرورى فيها حتى يمكن قانوناً حصول هذا التحويل الواقع فى حقوقهــمالثلاثة بعضهم على بعض و لا يتصور إلا قبل ثلاثتهم جميعاً . و دعوى الشفعة - والمقصود بهـا إجراء عملية هذا التحويل قضاء - يجب بحكم الحال أن تكون دائرة بينهمهم الثلاثة كذلك ، و من ثم يتحتم إختصامهم جميعاً فى جميع مراحل التقاضى كما جرى بهقضاء هذه المحكمة و إلا كانت غير مقبولة .
( الطعن رقم 0007 لسنة 19 مكتب فنى 02 صفحة رقم 244 بتاريخ 18-01-1951)

ثانياً:-إجراءاتها
ترفع بالطريقالعادى للمحكمة الواقع فى دائرتها العقار المشفوع فيه (مكانياً) أما الاختصاصالنوعى فيتحدد تبعاً لقيمة العقار م37/1 مرافعات لأنها متعلقة بملكية العقار لمشفوعفيه وعلى ذلك تقدر بإعتبار ( ) مثل الضريبة دون إعتبار للثمن المسمى فى العقد
ثالثاً:-ميعاد رفع الدعوى
يجب رفع الدعوى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانالرعبة فى الشفعة وتحسب مدة الثلاثين يوماً من تارخ آخر إعلان (للبائع والمشترى) وذلك بعد إيداع الثمن ولو فى نفس اليوم
وجزاء رفع الدعوى بعد الثلاثين يوماً هوسقوطها مع العلم أن رفعها لمحكمة غير مختصة خلال المدة يقطع السقوط
-فقرة رقم : 1
الأصل أن ترفع الدعوى بالطريق المحدد فى قانون المرافعات السارى وقت رفعها ،و لما كانت المادة 63 من قانون المرافعات الحالى تقضى بأن ترفع الدعوى إلى المحكمةبصحيفة تودع قلم كتاب المحكمة ما لم ينص القانون على غير ذلك و كان القانون لميستثن دعوى الشفعة من الطرق العادى لرفع الدعاوى ، و كانت المادة 943 من القانونالمدنى قد إكتفت بالنص على رفع دعوى الشفعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانالرغبة بالأخذ بالشفعة دون أن تحيل صراحة إلى قواعد رفع الدعوى التى كان معمولاًبها وقت صدور القانون المدنى أو ترسم طريقاً معيناً لرفعها . إذ كان ذلك ، فإن دعوىالشفعة تعتبر مرفوعة من تاريخ إيداع صحفيتها قلم كتاب المحكمة وفق قانون المرافعاتالحالى المنطبق على واقعة الدعوى .
( الطعن رقم 0476 لسنة 47 مكتب فنى 31 صفحةرقم 1663 بتاريخ 03-06-1980)

رابعاً:-مستنداتها
1- العقد المسجبل سندملكية الشفيع
2- عقد شرلء المشترى إن كان قد سجل
3- أصل إعلان الرغبة فىالشفعة(معلن) لكل من البائع والمشترى
4- صورة رسمية من محضر إيداع الثمنللعقارالمشفوع فيه خزينة المحكمة لصالح المشترى للعقار
خامساًً:-الحكم فى دعوىالشفعة
نصت المادة 943 والحكم فى الدعوى على وجه السرعة ,
والمادة 944
الحكم الذى يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سندا لملكية الشيع , وذلك دوناخلأل بالقواعد المتعلقة با لتسجيل.
وما أن يصدر الحكم يعتبر بعد تسجيله سنداًلملكية الشفيع ومنشىء لها ويخضع لقوانين الشهر العقارى التى توجب تسجيل كل تصرف أوحكم ناقل للملكية
فقرة رقم : 2
نصت المادة 18 من قانون الشفعة - القديم - على أن الحكم الذى يصدر نهائياً بثبوت الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع ، و منمقتضى هذا النص أن العين المشفوع فيها لا تصير إلـى ملك الشفيع إلا بالحكم النهائىالقاضى بالشفعة ، إذ هو سند تملكه . و ينبنى على ذلك أن يكون ريع هذه العين من حقالمشترى وحده عن المدة السابقة على تاريخ هذا الحكم و لا يكون للشفيع حق فيه إلاإبتداء من هذا التاريخ فقط حتى لو كان قد عرض الثمن على المشترى عرضاً حقيقياً أوأودعه على ذمته خزانة المحكمة إثر رفضه ، و بذلك لا يكون هناك محل للتفريق بين حالةما إذا كانت الشفعة قد قضى بها الحكم الإستئنافى بعد أن كان قـد رفضهـــــاالحكـــــــم الإبتدائى و حالة ما إذا كان قد قضى بها الحكم الإبتدائى المؤيدبالحكم الإستئنافى ، إذ العبرة فى الحالتين بالحكم النهائى سواء أكان ملغيا أممؤيدا للحكم الابتدائى . و إذن فمتى كان الواقع فى الدعوى هو أن المطعون عليهمإشتروا الأطيان و إلتزموا بدفـــع ثمنها رأساً إلى البنك المرتهن لأطيان البائعينالشائعة فيها الأطيان المبيعة خصماً مـــن ديــــــن الراهن المستحق على البائعين ،و لما أن قضى بأحقية الطاعن فى أخذ الأطيان المبيعة بالشفعة حل محل المطعون عليهمفيما إلتزموا به من دفع كامل ثمن الأطيان المشفوع فيها إلى البنـــــــك المرتهنرأساً و قام بدفع هذا الثمن إلى البنك مع فوائده من تاريخ إستحقاقه ، ثم أقامدعـــواه على المطعون عليهم يطالبهم بريع الأطيان من تاريخ طلب أخذها بالشفعة حتىتاريخ تسلمه لهـا فقضى الحكم المطعون فيه برفضها - فإن الحكم يكون قد أصاب إذ قضىبرفض الدعوى فـى خصوص ريع المدة السابقة على تاريخ صدور الحكم الإستئنافى المؤيدللحكم الإبتدائى القاضـى بالشفعة ، إذ مجرد دفع الطاعن ثمن الأطيان و فوائده وحلوله محل المطعون عليهم لا يكسبــه أى حق فى الريع عن المدة سالفة الذكر ، إلا أنالحكم من جهة أخرى يكون قد أخطأ فى خصوص قضائه برفض طلب الريع عن المدة التاليةللحكم النهائى بأحقية الطاعن فى الشفعة .
( الطعن رقم 216 لسنة 18 ق ، جلسة 1951/2/15 )

فقرة رقم : 1
استقر قضاء محكمة النقض فى ظل أحكام دكريتو 23 من مارس سنة 1901 بقانون الشفعة على أن ملكية الشفيع للعين المشفوع فيها لا تنشأإلا برضاء المشترى بالشفعة أو بالحكم الصادر بها و أن هذه الملكية لا يرتد أثرهاإلى تاريخ البيع الحاصل للمشترى و لا إلى تاريخ المطالبة بالشفعة . و لم يعدلالقانون المدنى الجديد شيئا من أحكام ذلك الدكريتو فى هذا الخصوص فجاء نص المادة 944 مطابقا لنص المادة 18 من الدكريتو من أن الحكم الذى يصدر نهائيا بثبوت الشفعةيعتبر سندا لملكية الشفيع و انتهى المشرع إلى ترك الأمر فى تحديد ملكية الشفيع إلىما كان عليه الحكم قبل إصدار القانون المدنى الجديد ـ و على ذلك فلا تنتقل الملكيةللشفيع فى ظل القانون المدنى الحالى إلا من تاريخ الحكم بالشفعة
(الطعن رقم 0235لسنة 23 مكتب فنى 08 صفحة رقم 798 بتاريخ 14-11-1957)









آثـــار الشفعــــــةوسقوطهـــــا
آثــــار الشفعة
المادة 945
(1) يحل الشفيع قبل البائع محلالمشترى فى جميع حقوقه والتزاماته 0 (2) وانما لايحق له الانتفاع بالأجل الممنوحللمشترى فى دفع الثمن الا برضاءالبائع 0 (3) واذا استحق العقار للغير بعد أخذهبالشفعة فليس للشفيع ان يرجع الاعلى البائع
-الأصل حلول الشفيع محل المشترى
الخلاصة التى تنتج من اخذ الشفيع العقار بالشفعة رضاء أو قضاء هى حلول الشفيعمحل المشترى مع مراعاة قواعد التسجيل مع إستثناء أن الشفيع لا يستفيد بالأجلالممنوح للمشترى إلا بموافقة البائع
-تسلم العقار
إذا تمت الشفعة رضاء أوقضاء حق للشفيع أن يستلم العقار من البائع أو من المشترى إن كان قد تسلمه من البائعوذلك بعد سداد ما أُنفق من مصاريف الحفظ والصيانة
-تبعة الهلاك
فتبعة الهلاكرهينة بتسليم العقار فإذا هلك العقار فى يد المشترى قبل تسليمه إلى الشفيع أوإنذاره بتسلمه كانت تبعة الهلاك على المشترى وللشفيع أن يسترد الثمن الذى دفعه أوأودعه خزينة المحكمة
وإذا هلك العقار فى يد البائع كانت تبعة الهلاك على البائعفللمشترى والشفيع أو أى منهم إسترداد الثمن الذى دفعه
وإذا هلك العقار بعدتسليمه للشفيع أو إنذاره بتسلمه فتقع على الشفيع تبعة الهلاك فلا يرجع علىأحد
-حق الشفيع فى الثمار
إذا ما تم أخذ العقار بالشفعة كان للشفيع الحق فىثمار هذا العقار
-ضمان البائع للشفيع:
من آثار حلول الشفيع محل المشترى فىجميع الحقوق والإلتزامات إنتقال إلتزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق نحو الشفيع .فيضمن البائع تعرضه الشخصى مادياً أو قانونياً ويلتزم بضمان الاستحقاق وضمانالعيوبالخفية , ويرجع الشفيع بها على البائع وحده
الالتزام بالثمنوالمصروفات:
يجب إيداع كل الثمن الحقيقى قبل رفع الدعوى ويكون الثمن من حقالمشترى إذا كان قد دفعه للبائع وإلا كان من حق البائع وإذا كان الثمن مؤجلاً لاينتفع الشفيع بهذا الأجل إلتا برضاء البائع طبقاً لنص المادة 945/2 وهذا الإستثناءمن حلول الشفيع محل المشترى له ما يبرره حيث راعى المشرع ما قد يكون من الثقةوالضمان المتوفرة بين البائع والمشترى ما قد لا تتوافر فى الشفيع أو لا يسمح بهاالبائع فلا يجبر عليها لأن الأشخاص يتفاوتون فى اليسار والعسر وفى درجة إستعدادهمللوفاء بالدين
ويجب على الشفيع أن يدفع كافة المصروفات التى إقتضلها عقد البيعرسمية أو غير رسمية بالاضافة لنفقات الحفظ والصيانة
المادة 946
1-اذا بنىالمشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل اعلأن الرغبة فى الشفعة , كانالشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له اما المبلغ الذىأنفقه أو مقدار مازاد فى قيمة العقار بسبب البناء أوالغراس. 2- واما اذا حصل البناء أو الغراس بعداعلأن الرغبة فى الشفعة , كان للشفيع أن يطلب الازالة . فاذا اختارأن يستبقى البناءأو الغراس فلأ يلزم الا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقاتالغراس
-مصير الغرس والبناء من المشترى نفرق فيه بين حالتين : قبل إعلان الرغبة- وبعد إعلان الر غبة
1-حالة البناء والغراس قبل إعلان الرغبة فى الشفعة : فللمشترى الخيار إما قبول المبلغ المنفق وإما التعويض عن الزيادة الحادثة فى قيمةالعقار بسبب البناء أو الغراس
2-حالة البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فىالشفعة : فللشفيع الخيار إما الإبقاء على البناء أو الغراس على أن يدفع قيمة البناءوأجرة العمل فقط أو نفقات الغراس وإما أن يطلب الازالة
المادة 947
- لايسرىفى حق الشفيع أى رهن رسمى أو أى حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر منالمشترى ولا أى حق عينى رتبه أو ترتب ضده اذا كان كل ذلك قدتم بعد التاريخ الذى سجلفيه اعلأن الرغبة فى الشفعة. ويبقى مع ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه اعلأنالرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولويةفيهما آل للمشترى من ثمن العقار .
علاقة الشفيع بالغير تكون حين يرتب المشترىعلى العقار حقوقاً عينية وهى لا تخرج عن حالتين:
-الحالة الأولى: قبل تسجيلإعلان الرغبة فى الشفعة
كل الحقوق العينية التى ترتب على العقار قبل إعلانالرغبة فى الشفعة تكون نافذة فى مواجهة الشفيع وينتقل إليه العقار المشفوع فيهمحملاً بها ولا يكون للشفيع سوى الرجوع على المشترى
-الحالة الثانية: بعد تسجيلإعلان الرغبة فى الشفعة
كل الحقوق العينية التى رتبت على العقار بعد إعلانالرغبة فى الشفعة لا تكون نافذة ولا تسرى على الشفيع ويخلص العقار إليه خالياًمنها

سقوط الشــــــــــفعة:
المادة 948
يسقطالحق فى الأخذ بالشفعةفى الأحوال الآتية: (أ) اذا نزل الشفيع عن حقه فى الآخذ بالشفعة ولو قبل البيع. (ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع. (ج) فى الأحوال الأخرى التى نص عليهاالقانون.
-أهم أسباب سقوط الحق فى الشفعة هى :
1-نزول الشفيع عن حقه فىالأخذ بالشفعة
والتنازل تصرف قانونى سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاًأو ضمنياً يستفاد من أى عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه ويجوز النزولالمقدم أى قبل البيع
ولطالما أن هذا النزول يؤدى إلى السقوط فلزم إلتزام قصدالشفيع وعدم التوسع فيه ويذا قضت محكمتنا
(بأن النزول الذى يتم بالنسبة إلىالبيع الذى قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع على الأرض المجاورة لا يمتدإلى البيع الصادر من مشترى هذه الأرض) أى لا يمتد لصفقة أخرى ممن نُزِلَ له
* استقر اجتهاد محكمة التمييز على انه عندما يكون اسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوعالبيع الرسمي فان هذا الحق يسقط سواء اكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع الرسميمن حيث مقدار الثمن ومقدار المبيع او لم يعلم بذلك لان الشفعة هي حق خالص للشفيعفيملك التصرف فيه استيفاء واسقاطاً . * اما اذا كان التنازل عن الشفعة قد وقع عنطريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط الا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتريوذلك لان الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضى بالبيع والرضى بالبيع والرضى بالشيءبدون العلم به محال . * ان تبريك الشفيع للمشترين بعد عقد البيع الرسمي هو فيحقيقته اظهار الرغبة في عدم الاخذ بالشفعة ويعد اسقاطاً صريحاً لحق الشفعة سواءاكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن ام لم يعلم .

فقرة رقم : 8
إتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفى بطريق اللزوم الحتمى و المنطقى سبقنزوله عن حقه فى الشفعة قبل رفع الدعوى و لا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذاالنزول و طلب تمكينه من إثباته قانوناً .

( الطعن رقم 2003 لسنة 53 ق ، جلسة 1989/4/6 )

2-عدم إظهار الرغبة فى الميعاد
المادة 940
على من يريدالأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته فيها الى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما منتاريخ الأنذار الرسمى الذى يوجهه اليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد علىتلك المدة ميعاد المسافة اذا اقتضى الأمر ذلك . وقد بينا ذلك فى المحاضراتالسالفة
3-عدم رفع الدعوى فى الميعاد
المادة 943
ترفع دعوى الشفعة علىالبائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول. ويكون كلذلك فى ميعاد ثلأثين يوما من تاريخ الاعلأن المنصوص عليه فى المادة السابقة والاسقط الحق فيهاوالحكم فى الدعوى على وجه السرعة . وقد بينا ذلك فى المحاضراتالسالفة
4-عدم إيداع الثمن فى الميعاد
المادة 943 /(2)
وخلأل ثلأثين يوماعلى الأكثر من تاريخ هذا الاعلأن يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائراتهاالعقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع , مع مراعاة أن يكون هذا الايداع قبلرفع الدعوى بالشفعة ,فان لم يتم الايداع فى هذاالميعاد على الوجه المتقدم سقط حقالأخذ بالشفعة.
5-مضى أربعة أشهر من تاريخ التسجيل
المادة 948
(ب) اذاانقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع
والتمسك بسقوط حق الشفيع فى الشفعةيثبت بمجرد مرور أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع دون إستعمال الشفيع لهذا الحقولا يتطلب هنا علم الشفيع بالبيع أو غير ذلك لأن القانون أفترض علم الشفيع بحصولالبيع بمضى أربعة أشهر على الشهر والتسجيل
6-بطلان البيع
تبطل الشفعة إذاكان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا إتضح أن البائع لم يكن مالكاً لما باع وقًضِىَببطلانه
مع أنها تجوز فى (بيع ملك الغير ما دام قائم ولم يقض ببطلانه "طعن 961/47ق جلسة 10/12/1979") و تجوز فى البيع الصورى (صورية نسبية) وتجوز فى البطلانالنسبى لتقص أهلية أو عيب إرادة
7-التقادم
يتقادم الحق فى الشفعة بمرورخمسة عشر عاماً على البيع الإبتدائى الذى لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء على القواعدالعامة
فقرة رقم : 2
لا يشترط قانوناً فى البيع الذى تجوز فيه الشفعة أنيكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ .
( الطعن رقم 173 لسنة 18 ق ، جلسة 1950/5/18 )
(وذلك بخلاف عقد الشفيع
8-زوال ملكية الشفيع للعقار
وذلك من وقت البيعحتى صدور حكم نهائى بالشفعة
" فقرة رقم : 2
إذا كان عقد شراء الشفيع غيرمسجل فالعين التى هى محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها" .)
( الطعن رقم 40 لسنة 15 ق ، جلسة 1946/4/4 )
9-زوال أحد شروط الشفعة
إذا زال أحد الشروط اللازمةللأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفاً أو مسجداً أوإذا زالت صقته كجار بمنع الإلتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزادالعلنى ( وليس الاختيارى) ولا شفعة فى منقول ولا شفعة فى أملاك الدولة (العامةوالخاصة) ولايجوز أخذ الأرض الموزعة على صغار الفلاحين بالشفغة طبقاً للمادة 9 منالمرسوم بقانون 178/52 ولا يجوز للمستأجر لأنه غير مالـــــــــــــــك .
-والمشترى لجزء مفرز لا يجوز له طلب الشفعة فى جزء شائع من ذات العقار اذا تمبيعه لأنه لا يجوز له طلب الشفعة على خلاف سنده ( طعن مدنى جلسة 30/11/1950 )

وقاعدة الدفع بسقوط الشفعة قررها القانون والحق ذاته مستمد منه ولذا أحيطتبقيود كثيرة ووجب القيام بالإجراءات فى مواعيدها وإلا سقط الحق فيها
فهو كحقمقيد لحرية التعاقد وحق الملكية فإذا سقط أصبح لا وجود له والمحكمة تقضى بذلك منتلقاء نفسها وفى أى حالة كانت عليها الدعوى
والله ولى التوفيق

حمدى صبحى
المحامى

مشكور عالموضوع الحلو