قانون الرهن العقاري رقم 148 لسنة 2001م

قانون الرهن العقاري

قانون رقم 148 لسنة 2001
بإصدار قانون التمويل العقارى (قانون الرهن العقارى)

الوزير المختص : وزير الاقتصاد والتجارة الخارجية
الجهة الإدارية : الهيئة العامة المختصة بشئون التمويل العقارى ويصدر بتشكيلها وتحديد اختصاصاتها قرار من رئيس الجمهورية
الوكيل العقارى
هم أشخاص على سبيل الحصر مقديه أسمائهم فى سجل تعده الجهة الإدارية
وتكون اختصاصاه مباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلنى تحت إشراف قاضى التنفيذ
ويحدد شروط البيع وتاريخه وساعته ومكانه والثمن الأساسى وتأمين الاشتراك فى المزاد
ويتولى المزايده
ويتولى النشر فى جريدتين واسعتى الانتشار وإعلان كل من المستثمر والحائز والدائنين بمدة لاتقل عن 30 يوم
وإذا كان العرض أقل من الثمن الأساسى أو لم يتجاوز عدد المتزايدين ثلاثين متزايد فعلى الوكيل تأجيل المزاد إلى يوم آخر خلال ثلاثين يوما ويعلن عنه بذات الإجراءات
ويقوم بإيداع حصيلة البيع خزينة المحكمة
ولكل ذى مصلحة وللممول أن يطلب من قاضى التنفيذ استبدال الوكيل بوكيل عقارى آخر لمباشرة إجراءات البيع ولا يتم وقف الإجراءات بناء على تقديم هذا الطلب.
2- خبراء التقييم
يقوم اثنان من خبراء التقييم المقيدة أسمائهم فى سجل تعده الجهة الإدارية بتحديد الثمن الأساسى للعقار ، ويقوم بتحديد نسبة التمويل إلى قيمة العقار ودراسة الحالة العامة لسوق العقارات
3- مراجع حسابات الشركة : ويقيد أسمائهم فى سجل تمسكه الجهة الإدارية ويعين لمراجعة حسابات الشركات.
4- الوسطاء
لايجوز لغير الوسطاء المقيدة اسماؤهم فى جدول تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض مباشرة أعمال الوساطة بين الممول والمستثمر فى اتفاق التمويل (طبقا لما سوف تحدده اللائحة التنفيذية)
يلتزم بتسليم طالب التمويل صورة من النموذج المعد بمعرفة الوزارة بالشروط الأساسية للتمويل العقارى.
يسرى هذا القانون على نشاط التمويل للاستثمار فى مجالات :
شراء – بناء – ترميم – تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشأت الخدمية والمبانى المخصصة للنشاط التجارى.
وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا طبقا لما سوف تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، على أن يعفى قيد هذا الضمان وتجديده وشطبه من جميع الرسوم والمصروفات
الجهات التى لها حق مزاولة نشاط التمويل العقارى
1- الأشخاص الاعتبارية العامة التى يدخل نشاط التمويل العقارى ضمن أغراضها
2- شركات التمويل العقارى
3- يجوز للبنوك بعد موافقة البنك المركزى المصرى
وتكون مزاولة نشاط التمويل العقارى وفق المعايير التى تحددها اللائحة التنفيذية فى ضوء الحالة العامة لسوق العقارات
اتفاق التمويل
1- الشروط التى تم قبولها من البائع والمشترى فى شأن بيع العقار بالتقسيط (بيان العقار وثمنه)
2- مقدار المعجل فى ثمن البيع الذى أداه المشترى للبائع
3- عدد وقيمة أقساط باقى الثمن وشروط الوفاء بها على أن تكون محدده إلى حين استيفائها بالكامل
4- قبول البائع حواله حقوقه فى أقساط الثمن إلى الممول بالشروط التى يتفقا عليها
5- التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشترى خالية من أى حقوق عينيه على العقار
6- التزام المشترى بقيد حق امتياز الثمن المحاله أقساطه إلى الممول وذلك ضمانا للوفاء بها
7- التزام أطراف الاتفاق بإعطائه تاريخا ثابتا
يجوز للمستثمر التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبه أو ترتيب أى حق عينى عليها وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل المتصرف إليه المملول محل المستثمر فى الالزامات المترتبه على اتفاق التمويل
ولا يجوز للممول رفض الموافقع على التصرف فى العقار الضامن أو تأجيره أو تمكين الغير فى الانفراد بشغله إلا لأسباب جديه تتعرض معها مصالحه وحقوقه للخطر ويجب عليه إخطار المستثمر بهذه الأساب كتابة خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطار المستثمر له برغبته فى التصرف أو فى التأجير وإلا اعتبر موافقا على ذلك
للمول أن يشترط تضامن المستثمر مع المتصرف إليه فى الوفاء بالالتزامات المترتبه على اتفاق التمويل، وإذا تصرف المستثمر فى العقار دون موافقة الممول أن يطالب بباقى أقساط الثمن
كما يجوز للمستثمر أن يعجل الوفاء بأقساط الثمن وفى هذه الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة عليه
قيد الضمان العقارى
هى ذات إجراءات تقديم طلبات الشهر العقارى
ويجوز للممول أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق التمويل إلى إحدى الجهات التى تباشر نشاط التسويق
التنفيذ على العقار
للممول فى حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقه عليه ومضى ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها أو عند ثبوت نقض مخل بضمان الممول (فعل أو إهمال المستثمر أو شاغل العقار – بحكم قضائى واجب النفاذ – أن ينذر المستثمر بالوفاء أو تقديم ضمان كاف وذلك خلال ستين يوما من تاريخ الإنذار وإلا كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية.
ويكون للمول فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق التمويل والمر بالحجز على العقار تمهيدا لبيعه خلال مدة لاتقل عن ثلاثين يوما
ويقوم بإعلان ذلك إلى الشهر العقارى المختص وجميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار
إذا لم يقم المستثمر بالوفاء خلال المدة المحددة له فى الإعلان بالسند التنفيذى يتولى الوكيل العقارى ببيع العقار بالمزاد العلنى
ولايجوز للممول أن يشترك فى المزايده ومع ذلك إذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسى وكان أقل من مستحقات الممول كان له أن يطلب إيقاع البيع عليه مقابل إبراء ذمة المستثمر من جميع التزاماته وفى جميع الأحوال يعتبر العرض الذى لايزاد عليه خلال خمس دقائق منهيا للمزايدة
وإذا قام المستثمر بالوفاء بما حل من أقساط فى أى وقت سابق على إيقاع البيع فعل الوكيل العقارى وقف إجراءات البيع
ويصدر القاضى حكما بإيقاع البيع بناء على ماتم من إجراءات وسداد كامل الثمن ويجب أن يتضمن منطوق الحكم الأمر بتسليم العقار خاليا من شاغليه إلى من حكم بإيقاع البيع عليه مالم يكن قد سبقت موافقته على شغلهم (كالمستأجرين)
لمن حكم بإيقاع البيع عليه أن يسجل الحكم لتطهير العقار من جميع الحقوق العينيه
لايجوز استئناف حكم إيقاع البيع إلا لعيب فى إجراءات المزايدة أو لبطلان الحكم أو لشاغلى العقار إذا تضمن الحكم إخلاء العقار
يرفع الاستئناف إلى المحكمة المختصة خلال خمسة عشر يوما لتاريخ الحكم عدا الشاغلين فيبدأ الميعاد من تاريخ إعلان الحكم
ويتولى قاضى التنفيذ توزيع حصيلة التنفيذ
شركات التمويل العقارى
يجب أن تتخذ شركة التمويل العقارى شكل شركة مساهمة مصرية ويحدد رأس مالها المصدر الأتى التنفيذية:
تقوم الجهة الإدارية باستلام الطلب والمستندات وإعطاء طالب الترخيص شهادة بالاستلام وبيان بما يلزم استيفاء من مستندات خلال ثلاثة أشهر وإلا سقط الطلب وتبت الجهة الإدارية فى الطلب خلال ثلاثين يوما من تاريخ استلام المستندات
الحالات التى يجوز فيها للجهة افدارية رفض طلب الترخيص
1- عدم استيفاء الشروط المبينه فى هذا القانون واللائحة التنفيذية
2- عدم توافر الخبرة والكفاءه المهنية
3- صدور حكم بشهر الإفلاس أى من مؤسسى الشركة أو مديريها (مالم يكن قد رد اعتباره)
4- صدور حكم فى جنايه أو جنحه فى جريمة ماسه بالشرف أو الأمانة (مالم يكن قد رد اعتباره) وتبين اللائحة التنفيذية المعايير المالية التى يتعين على الشركة الالتزام بها
1) الأسلوب الذى يتبع فى تقييم اصول الشركة
2) تحديد نسبة الحد الأدنى لحقوق المساهمين إلى كل من أصول الشركة وخصومها وحجم محفظة التمويل
3) تحديد الحد الأدنى للأصول المتداولة إلى الخصوم المتداولة
4) القواعد اللازمة لضمان حسن سير أعمال الشركة وضمان حقوق الدائنين والعملاء
يتولى مراجعة حسابات الشركة مراقبان للحسابات مقيدين فى سجل الجهة الإدارية وتلتزم الشركة بتقديم قوائمها المالية إلى الجهة الإدارية كل ستة أشهر
يجوز للشركة أن تندمج مع شركة أخرى تعمل فى النشاط ذاته أو فى غيره أو أن تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها بعد الحصول على موافقة من الجهة الإدارية بذلك ولا يجوز للجهة الإدارية رفض الموافقة إلا لأسباب جديه تتعلق باعتبارات استقرار نشاط التمويل العقارى أو مصالح المستثمرين أو المساهيمن
ضمانات التمويل العقارى
ينشأ صندوق لضمان ودعم نشاط التمويل العقارى تكون له الشخصية الاعتبارية العامة ويتبع الوزير المختص
يختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقارى فى مجال بيع المساكن لذوى الدخول المنخفضة عن طريق تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل إلى الحدود التى تتناسب مع دخولهم بما لايجاوز ربع الدخل
ويصدر بنظام الصندوق قرار من رئيس الجمهورية يحدد اختصاصاته
تتكون موارد الصندوق من
- الاشتراك الذى يلتزم المستثمر والممول بآدائه مناصفة للصندوق بشرط الا يجاوز 2% من قسط التمويل ويعفى من هذا الاشتراك المستثمر محدود الدخل
- التبرعات والهبات من الداخل والخارج ويوفق عليها الوزير عليها الوزير
- ما تخصصه الدوله للصندوق من مبالغ
- حصيلة الغرامات المحكوم بها أو التى تؤدى وفقا لحكام هذا القانون
- للممول أن يشترط على المستثمر التأمين لصالح الممول بقيمة حقوقه لدى إحدى شركات التأمين المصرية وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاة المستثمر أو عجزه
- على الممول تسليم المستثمر صوره من نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقارى
ويجب أن يرفق باتفاق المتويل إقرار من المستثمر بأنه تسلم تلك الصوره واطلع عليها قبل التوقيع على اتفاق التمويل
كما يلتزم الممول بإبلاغ المستثمر شهريا بجميع البيانات المتعلقة باتفاق التمويل
الرقابة
للجهة الإدارية عند مخالفة أحكام هذا القانون أو القرارات الصادره تنفيذا له أو إذا قام خطر يهدد استقرار نشاط التمويل العقارى أو مصالح المستثمرين أو المساهمين فى شركات التمويل العقارى أن تتخذ ما تراه مناسبا من التدابير الأتية :
1- توجيه إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة محدده
2- وقف مزاولة النشاط لفترة لاتتجاوز تسعين يوما
3- المنع من مزاولة النشاط مع تحديد الإجراءات والتدابير اللازمه لموجهة الأثار المترتبة على هذا المنع
ويكون للجهة الإدارية أن تتخذ التدابير التالية بالنسبة لشركات التمويل
1) إلزام الشركة باتخاذ إجراءات دمجها فى شركة أخرى من شركات التمويل العقارى خلال مدة لاتتجاوز ثلاث أشهر
2) الزام الشركة بزيادة رأس مالها المدفوع أو حجم السيوله النقديه أو الأمرين معاً
ويكون لموظفى الجهة الإدارية الذى يصدر بتحديد أسمائهم أو وظائفهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع الوزير المختص صفة الضبطيه القضائية فى إثبات الجرائم التى تقع بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولهم فى سبيل ذلك الاطلاع على السجلات والدفاتر والمستندات، وذلك دون الإخلال بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات
العقوبات
مع عدم الإخلال بأية عقوبه اشد منصوص عليها فى أى قانون آخر
يعاقب على الأفعال المبينه فى المواد التالية العقوبات المنصوص عليها فيها
46 يعاقب بالحبس وبغرامة لاتقل عن 50.000 جنيه ولاتجاوز 100.000 جنيه أو بإحدى هاتين العقوبات كل من باشر نشاط التمويل العقارى دون أن يكون مرخصا له
47 يعاقب بالحبس مدة لاتزيد على ثلاثة أشهر وغرامة لاتقل عن 10.000 جنيه ولا تزيد عن 50.000 جنيه أو بإحدى هاتين العقوبات كل من خالف فى مزاولة نشاط التمويل العقارى المعايير والقواعد المشار إليها فى هذا القانون سواء من ناحية التثمين أو حقوق المساهمين أو تقييم أصول الشركة أو الأصول المتداولة أو حقوق الدائنين أو نسبة التمويل إلى قيمة العقار
48 يعاقب بغرامة لاتقل عن 200.000 جنيه ولاتجاوز 500.000 جنيه كل من الشركات التى تندمج مع شركة أخرى تعمل فى ذات النشاط أو تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها دون الحصول على موافقة الجهات الإدارية
49 يجوز فضلا عن العقوبات المقررة للجرائم المنصوص عليها الحكم بالحرمان من مزاولة المهنة وحظر مزاولة النشاط الذى وقعت الجريمة بمناسبته وذلك لمدة لاتزيد عن ثلاث سنوات
50 : لايجوز تحريك الدعوى الجنائية باتخاذ أى إجراء فيها أو رفعها بالنسبة للجرائم التى ترتكب بالمخالفة لهذا القانون إلا بناء على طلب الوزير المختص
وللوزير المختص قبل صدور حكم بات فى الدعوى أن يقبل الصلح مع المخلف مقابل أداء الحد الأقصى للغرامة المنصوص عليها ويترتب على الصلح انقضاء الدعوى الجنائية
51 يعاقب المسئول عن الاداره الفعلية بالشركة بالعقوبات المقررة عن الأفعال التى ترتكب بالمخالف لاحكام هذا القانون أو لائحته التنفيذية إذا كان إخلاله العمدى بالواجبات التى تفرضها عليه تلك الاداره قد أدى إلى وقوع الجريمة أو تسبب فيها بخطأ جسيم
52 : تكون الشركة مسئوله بالتضامن عن الوفاء بما يحكم به من عقوبات مالية إذا كانت المخالفة قد ارتكبت من أحد العاملين بالشركة باسمها أو لصالحها