هيثم الفقى
05-06-2009, 01:17 AM
إخلاء – عدم سداد الأجرة محسوبة بالزيادة – إذا حدث خلاف في الأجرة إستناداً إلى نص من نصوص قوانين إيجار الأماكن فإنه يتعين على المحكمة أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء - مثال ذلك عدم سبق تقدير أجرة عين النزاع بمعرفة اللجنة والركون إلى الأجرة الواردة بالكشف الرسمي المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية واتخاذها أساساً لحساب الزيادة القانونية في الأجرة – خطأ – علة ذلك.
المحكمة:-
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة ثان درجة بدفاع مفاده أن العقار الكائن به عين النزاع أنشئ في سنة 1976 بموجب ترخيص البناء رقم 269 لسنة 1976 الصادر من حي شمال إمبابة ولم يسبق تقدير أجرته بمعرفة لجنة تقدير الإيجارات وأن الأجرة المثبتة بعقد الإيجار سند الدعوى قدرها المطعون ضده بالمخالفة لأحكام القانون 52 لسنة 1969 فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بالفسخ والإخلاء معتداً بنتيجة تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة والذي اعتبر الأجرة الواردة بعقد الإيجار والكشف الرسمي هي الأجرة القانونية واحتسب الزيادة المقررة بالقانونين 136 لسنة 1981 و 6 لسنة 1997 على أساسها فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها إستناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص، وأن النص في المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية قد جرى على أنه "تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع .... ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7/10/1973.... وتضمن البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 النص على أن "الأجرة القانونية الحالية: هي آخر أجرة استحقت قبل 27/3/1997 محسوبة وفقاً لما يلي... تقدير لجان تحديد الأجرة الذي صار نهائياً – طعن عليه أو لم يطعن – وذلك بالنسبة للأماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 الذي سرى على الأماكن المرخص في إقامتها إعتبارا من 31/7/1981 وفي جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليه... ولا عبرة – في كل ما تقدم – بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا إختلف كلتاهما مقداراً عن الأجرة القانونية وإنما يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة في ذات وقت الإنشاء عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليه ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة مفاده أن الأجرة القانونية للأماكن تحدد بحسب القانون الذي يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات في الأجرة المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا إختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية وأنه لا يرجع إلى أجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق وبما لا خلاف عليه بين طرفي النزاع أن العقار الكائن به محل النزاع أنشئ بموجب ترخيص بناء رقم 269 لسنة 1976 ومن ثم تخضع أجرته لتقدير لجان تحديد الأجرة طبقاً لأحكام القانون 52 لسنة 1969 ثم تحسب الزيادة في الأجرة طبقاً لأحكام القانونين 136 لسنة 1981 و 6 لسنة 1997 وفقاً للأسس المشار إليها سلفاً وإذ إنتهى خبير الدعوى إلى أن أجرة عين النزاع لم يسبق تقديرها بمعرفة اللجنة ومن ثم فقد باتت الأجرة القانونية غير معلومة ومن ثم يجب الرجوع إلى أجرة المثل توطئة لحساب الزيادات القانونية المقررة بالقانونين 136 لسنة 1981 و 6 لسنة 1997 ولما كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واعتد بالأجرة الواردة بالكشف الرسمي المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية وهي ذاتها الواردة بعقد الإيجار وإتخذها أساساً لحساب الزيادة القانونية في الأجرة ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.
(نقض مدني – الطعن رقم 9949 لسنة 75 ق – جلسة 15/7/2006)
المحكمة:-
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة ثان درجة بدفاع مفاده أن العقار الكائن به عين النزاع أنشئ في سنة 1976 بموجب ترخيص البناء رقم 269 لسنة 1976 الصادر من حي شمال إمبابة ولم يسبق تقدير أجرته بمعرفة لجنة تقدير الإيجارات وأن الأجرة المثبتة بعقد الإيجار سند الدعوى قدرها المطعون ضده بالمخالفة لأحكام القانون 52 لسنة 1969 فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بالفسخ والإخلاء معتداً بنتيجة تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة والذي اعتبر الأجرة الواردة بعقد الإيجار والكشف الرسمي هي الأجرة القانونية واحتسب الزيادة المقررة بالقانونين 136 لسنة 1981 و 6 لسنة 1997 على أساسها فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها إستناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص، وأن النص في المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية قد جرى على أنه "تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع .... ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7/10/1973.... وتضمن البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 النص على أن "الأجرة القانونية الحالية: هي آخر أجرة استحقت قبل 27/3/1997 محسوبة وفقاً لما يلي... تقدير لجان تحديد الأجرة الذي صار نهائياً – طعن عليه أو لم يطعن – وذلك بالنسبة للأماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 الذي سرى على الأماكن المرخص في إقامتها إعتبارا من 31/7/1981 وفي جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليه... ولا عبرة – في كل ما تقدم – بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا إختلف كلتاهما مقداراً عن الأجرة القانونية وإنما يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة في ذات وقت الإنشاء عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليه ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة مفاده أن الأجرة القانونية للأماكن تحدد بحسب القانون الذي يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات في الأجرة المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا إختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية وأنه لا يرجع إلى أجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق وبما لا خلاف عليه بين طرفي النزاع أن العقار الكائن به محل النزاع أنشئ بموجب ترخيص بناء رقم 269 لسنة 1976 ومن ثم تخضع أجرته لتقدير لجان تحديد الأجرة طبقاً لأحكام القانون 52 لسنة 1969 ثم تحسب الزيادة في الأجرة طبقاً لأحكام القانونين 136 لسنة 1981 و 6 لسنة 1997 وفقاً للأسس المشار إليها سلفاً وإذ إنتهى خبير الدعوى إلى أن أجرة عين النزاع لم يسبق تقديرها بمعرفة اللجنة ومن ثم فقد باتت الأجرة القانونية غير معلومة ومن ثم يجب الرجوع إلى أجرة المثل توطئة لحساب الزيادات القانونية المقررة بالقانونين 136 لسنة 1981 و 6 لسنة 1997 ولما كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واعتد بالأجرة الواردة بالكشف الرسمي المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية وهي ذاتها الواردة بعقد الإيجار وإتخذها أساساً لحساب الزيادة القانونية في الأجرة ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.
(نقض مدني – الطعن رقم 9949 لسنة 75 ق – جلسة 15/7/2006)